Insbesondere bei Einzelhandelsimmobilien muss untersucht werden, ob der bestehende Mietermix verbessert werden kann, um dadurch höhere Synergien für die Mieter herzustellen. Ein anderes sehr wichtiges Thema ist die Imageverbesserung bzw. die Neupositionierung einer Immobilie, um sie für zahlungskräftige Mieter attraktiver zu machen. Manchmal erfordert das nicht nur Arbeit an der Immobilie selbst, sondern es geht darum, die Mikrolage und den ganzen Stadtteil attraktiver zu machen.
Unvollkommenheiten identifizieren
Natürlich sind solche Immobilien nicht einfach zu finden, denn letztlich geht es darum, Potenziale und Unvollkommenheiten zu entdecken, die der bisherige Eigentümer und andere potenziellen Kaufinteressenten nicht gesehen haben. Aber im gegenwärtigen Marktumfeld ergibt es wenig Sinn, eine „fertige“ und „perfekte“ Immobilie zu kaufen. Denn woher sollen Wertsteigerungen kommen? Von einer weiteren Renditekompression im Markt?
Erstens ist diese durch den Käufer nicht zu beeinflussen, da es sich um externe Faktoren handelt. Zweitens ist der Spielraum dafür geringer geworden. Auch die Hoffnung, eine anziehende Inflation werde automatisch – etwa durch indexierte Mietverträge – zu einer Werterhöhung führen, ist im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld unbegründet.
Kreatives Asset-Management
Der Schlüssel für erfolgreiche Investitionen liegt damit im Wesentlichen in der Identifikation von „Unvollkommenheiten“ bei Immobilien, die andere Marktteilnehmer noch nicht entsprechend gesehen haben, und in der Fähigkeit, durch aktives und kreatives Asset-Management diese Unvollkommenheiten zu beseitigen. Unabhängig von zukünftigen Renditeerwartungen kann auf diesem Wege der Nettomietüberschuss deutlich gesteigert und damit der Wert der Immobilie erhöht werden.
Autor Dr. Jürgen Gerber ist Geschäftsführer der Jamestown US-Immobilien GmbH, Köln.
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Foto: Jamestown
