Nun wird der Begriff „Sonderabschreibung“ bei vielen Branchenkennern ungute Erinnerungen wecken: An die Sonder-Afa Ost für Immobilien in den (damals) neuen Bundesländern in den 1990er Jahren.
Sie führte zwar zu dem erwünschten Bauboom, endete aber mit einem Fiasko für die meisten Investoren, weil am Bedarf vorbei gebaut wurde, die Baukosten explodierten und zudem die vom damaligen Kanzler Helmut Kohl versprochenen „blühenden Landschaften“ partout nicht wachsen wollten (es sei denn, er meinte damit die Biotope auf den verlassenen Fabrikgeländen).
Das Investitionsvolumen des Marktes (inklusive Fremdkapital), das schon damals von Cash. jährlich erhoben wurde, schoss nach der Einführung der Sonder-Afa Ost von knapp 3,5 Milliarden Euro im Jahr 1991 auf fast 25 Milliarden Euro in 1998. Das belegt die Fähigkeit der Branche, hohe Summen privaten Kapitals zu mobilisieren. Im Nachhinein ist es aber kein Wunder, dass die Sache schief ging.
Fehler nicht wiederholen
Der Steueranreiz war so hoch, dass kaum ein Anleger genauer hinsah: Bis zu 50 Prozent Sofort-Afa. Die damals noch möglichen Verlustzuweisungen an die Anleger, die sie auch mit anderen Einkünften verrechnen und damit ihre Steuerlast senken konnten, ließen sich durch Fremdkapital ohne weiteres auf 100 Prozent des eingesetzten Kapitals und bei persönlicher Haftung – etwa durch GbR-Konstruktionen – auch weit darüber hinaus hebeln.
So wurde der Beteiligungsmarkt damals auch „Abschreibungs-“ oder „Steuersparbranche“ genannt: Je höher die Kosten, desto höher der Steuervorteil.
Diese Fehler will die Bundesregierung offenbar nicht wiederholen. So wird die neue Sonder-Afa nur in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt und entsprechendem Bedarf gewährt, also etwa in Gebieten mit „Mietpreisbremse“ oder überdurchschnittlich hohem Mietniveau.
Förderung begrenzt
Bezugsgröße sind zudem maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen insgesamt nicht über 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
Das macht Sinn und schließt nicht nur die Förderung von nicht benötigten Luxuswohnungen aus, sondern begrenzt auch einen generellen Anstieg der Baukosten. Durch die Deckelung der Bemessungsgrundlage werden die Bauherren genau auf die Baukosten achten und sie möglichst weit unter 3.000 Euro drücken wollen.
Die Erfahrungen aus den 1990ern dürften auch der Grund dafür sein, dass eine Ausnahme von Paragraf 15b EStG nicht vorgesehen ist. Die Vorschrift wurde 2005 als Reaktion auf Medienfonds und andere wirtschaftlich tatsächlich fragwürdige Konzepte eingeführt und schließt seitdem nennenswerte Verlustzuweisungen aus Fonds generell aus.
Der Paragraf habe „das grundsätzliche und übergeordnete Ziel, unerwünschte Steuerstundungsmodelle zu bekämpfen“, so BMF-Sprecher Weißgerber. Dieses Ziel habe auch im Rahmen der Förderung des Mietwohnungsbaus unverändert Geltung und eine Bereichsausnahme von 15b käme daher „nicht in Betracht“.
