Ein robustes Immobilienprodukt muss jedoch auch in Extremsituationen am Markt bestehen können. Betrachten wir daher geschlossene Immobilienfonds. Diese können prinzipiell nicht an der Börse gehandelt werden und sind daher auch weniger den Schwankungen des Aktienmarktes ausgesetzt.
Investoren können in ungünstigen Marktlagen nicht frühzeitig aussteigen, denn das Kapital wird zur Stabilisierung der Investition verwendet. Geschlossene Fonds sind außerdem auf Selektivität ausgerichtet, was weniger „interne“ Diversifikation bedeutet. Vielmehr wird eine Streuung der Investition in mehrere Fonds auf Portfolioebene erreicht.
Stabilisierung mit neuem Kapital
Beweisen können sich geschlossene Fonds daher besonders in Krisensituationen. Dann kommt es auf ein vertrauenswürdiges Management und einen qualifizierten, homogenen Investorenkreis an, der in der Lage ist, die Investition mit neuem Kapital zu stabilisieren. Insbesondere spezialisierte und kleinere Fondsstrukturen, wie beispielsweise Club Deals, können in dieser Hinsicht ihre Stärken ausspielen, denn Barreserven werden nicht vom Fonds gehalten, sondern bei Bedarf von den Investoren abgerufen.
Der Club Deal gilt daher als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Investoren mit gleichem finanziellen Hintergrund, kongruenten Interessen und professioneller Standhaftigkeit – auch und insbesondere in schwierigen Zeiten – sind erfolgsentscheidend.
Effiziente Investitionsform
Die Stakeholder von Club Deals sind sich bewusst, dass abhängig vom Investitionsprofil eine Liquiditätsreserve von 20-30 Prozent erforderlich werden kann, um eine Abänderung des Geschäftsplans und eine Rekapitalisierung zu unterstützen. Dieses Reserve wird jedoch nicht vorab im Club Deal hinterlegt, wie das bei offenen Immobilienfonds der Fall ist, sondern steht dem Investor bis zum Kapitalabruf weiterhin zur Verfügung.
Diese Art geschlossener Fonds ähnelt daher aufgrund der Einzelprojektstruktur und der reduzierten Investorenbasis am ehesten den Immobilien-Direktinvestitionen. Club Deals sind somit eine der effizientesten Formen der Immobilieninvestition, da Kapital erst abgerufen wird, wenn es tatsächlich benötigt wird.
David Czyzewski ist Senior Vice President bei Taurus Investment Holdings.
Foto: Taurus Investment Holdings
