3. Lage entscheidet nicht allein über die Rentabilität
Je stärker das Angebot in einer bestimmten Region wächst, desto wichtiger die Nähe zu Strand und Einkaufsmöglichkeiten. Allerdings sind die Kaufpreise für Ferienimmobilien in 1A-Lagen in den letzten Jahren beträchtlich gestiegen, während Mietpreise nur moderat angezogen haben. „Zum kleinen Einmaleins der professionellen Vermietung gehört es, Kaufpreise und zu erwartende Mieteinnahmen gegenzurechnen“, weiß auch Göran Holst, stellvertretender Vorsitzender des DFV. „Eine Ferienimmobilie auf Sylt ist vielleicht dreimal so teuer wie auf Fehmarn und lässt sich ganzjährig vermieten. Allerdings sind die Mieten nicht proportional höher als anderswo. Das schmälert die Rendite.“ Wer in der Lage Abstriche macht und Investitionskosten spart, kann mit einem außergewöhnlichen Ambiente punkten. „Urlauber legen Wert auf eine gehobene Ausstattung. Mit Sauna und Kamin lässt sich die Auslastung für das ganze Jahr erhöhen“, ergänzt Holst.
4. Je mehr Eigenleistung desto höher die Rendite
Eine Ferienimmobilie zu bewirtschaften, ist mit einigem Aufwand verbunden. Bis zu 50 Prozent der Mieteinnahmen gehen für Finanzierung, Instandhaltung, Buchungsabwicklung sowie Pflege von Grundstück und Eigentum drauf, vor allem wenn Anleger auf Dienstleister zurückgreifen. Das drückt den Bruttoertrag. Wer seine eigene Arbeitsleistung einbringt, spart Geld. Auf eigene Faust zu renovieren und seine Ferienimmobilie selbst zu vermarkten, kann zu einer höheren Nettorendite führen. „Neuinvestoren dürfen nicht vergessen, dass eine Ferienwohnung wechselnde Gäste beherbergt und sich Einrichtungsgegenstände schneller abnutzen. Vermieter sollten daher in jedem Fall einmal im Jahr die wichtigsten Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten vornehmen, damit es nicht zu einem Renovierungsstau kommt“, sagt Wann. Um die Kosten zu decken, sollten etwa zehn Prozent der Mieteinnahmen als Rücklagen dienen.
5. Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht – eine Frage fürs Finanzamt
Das Finanzamt prüft, ob eine Ferienimmobilie privat oder gewerblich vermietet wird. Wichtige Indizien für eine gewerbliche Vermietung ist die Absicht, Gewinne zu erzielen. Auch spezielle hotelähnliche Strukturen wie ein Frühstücksservice weisen darauf hin. Zinsen, Unterhaltungs- und Werbungskosten und Reparaturen können dann als Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Wer seine Ferienimmobilie auch einige Wochen im Jahr selbst nutzt, muss die Absicht, einen Überschuss zu erzielen, vor dem Finanzamt darlegen. Sonst könnte das Finanzamt die Ferienimmobilie als Liebhaberei einstufen. Steuervorteile würden entfallen. Eigentümer belegen dies am besten über einen Kooperationsvertrag mit einem Vermarktungspartner. Bei Einnahmen von mehr als 24.500 Euro jährlich fallen zusätzliche Gewerbesteuern an. Wer mehr als 17.500 Euro einnimmt und nicht mehr unter die Kleinunternehmerregelung fällt, muss sieben Prozent Umsatzsteuer abführen. Dies muss bei der Mietkalkulation in jedem Fall berücksichtigt werden. „Die steuerrechtlichen Fragestellungen, die auf zukünftige Vermieter zukommen, sind komplex“, sagt Wann. „In jedem Fall sollten Anleger im Vorfeld einen Steuerberater hinzuziehen, der die Fallstricke kennt.“
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