Der Gebäudestandard ist auch für Kapitalanleger wichtig, denn die Bau- und Ausstattungsqualität hat neben der Lage maßgeblichen Einfluss auf die zu erzielende Miete und die Rendite.
Bei vermieteten Wohnungen stehen im Gegensatz zum Ein- und Zweifamilienhaus nicht der Substanzwert im Vordergrund, sondern die in Zukunft nachhaltig erzielbaren Mieten. Das wertbestimmende Verfahren nach der ImmoWertV ist hier das Ertragswertverfahren.
Weitere wertrelevante Merkmale, die den Immobilienwert mindern, sind etwa Dienstbarkeiten im Grundbuch, Baulasten, Wohnungsbindungen und Wohnungsrechte sowie vor allem der Reparaturstau.
Instandhaltung steigert Wert nur selten
Käufer von Ein- und Zweifamilien- oder Mietshäusern erwerben den Reparaturstau allein voll mit, wenn er bei der Wertermittlung und im Finanzierungsplan zuvor nicht angemessen berücksichtigt wurde. Bei Eigentumswohnungen teilen sich die Eigentümer die Lasten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Instandhaltungsmaßnahmen haben vorbeugenden Charakter, denn dabei werden vor allem gealterte Bau- oder Ausstattungsteile durch neue ersetzt. Instandhaltungen sind aber nur dann wertsteigernd, wenn zum Beispiel bei einem Fenstertausch die neuen Fenster den neuesten energetischen Standards entsprechen.
Solche Modernisierungen erhöhen den Gebrauchs- und Wohnwert der Immobilie nachhaltig und steigern damit auch den Immobilienwert. Bei vermieteten Immobilien berechtigen Modernisierungen zur Mieterhöhung, reine Instandhaltungen dagegen nicht.
Unterlassene Instandhaltung hingegen führt zur Wertminderung. Die Angebotsknappheit in den starken Märkten lässt dieses Problem in den Hintergrund treten, weil es notgedrungen akzeptiert wird. Vielleicht hat sich der Energieausweis auch deshalb nicht als Korrektiv etabliert. Insbesondere Kapitalanlage-Käufer sollten sich dessen bewusst sein.
Modernisierung verlängert Nutzungsdauer
Bei der Betrachtung der langfristigen Wertentwicklung und bei Überlegungen für Investitionen spielt die technische Lebensdauer von Gebäuden zudem eine wichtige Rolle.
Mit der Einführung der ImmoWertV im Jahr 2010 wurde die Gesamtnutzungsdauer von vormals 100 Jahren an die veränderten Wohnansprüche auf 60 bis 80 Jahre angepasst. 60 Jahre stehen für einen einfachen Gebäudestandard und 80 Jahre für einen gehobenen Standard.
Führen Immobilieneigentümer nicht regelmäßig oder nur selten Instandhaltungen durch und wird nicht in Wertverbesserungen investiert, bleibt am Ende der Gesamtnutzungsdauer nur noch das Grundstück als Wert übrig. Durch Modernisierungen hingegen kann die Gesamtnutzungsdauer auch positiv beeinflusst werden.
Werden zum Beispiel bei Häusern mit einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahre größere Modernisierungen nach 40 bis 50 Jahren durchgeführt, verlängert sich die Gesamtnutzungsdauer gegebenenfalls deutlich über die 70 Jahre hinaus. Banken achten darauf besonders, denn die Laufzeit einer Baufinanzierung ist davon abhängig, dass der Gebäudewert über die gesamte Dauer gegeben ist.
Seite drei: Modernisierungsquote erfüllt Erwartungen nicht
