Zum Teil deutliche Verschiebungen im Vergleich zum Vorquartal gibt es auch bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte. Skeptische Erwartungen an das kommende Halbjahr werden von einer positiven Beurteilung der Aktivitäten in den vergangenen sechs Monaten ausgeglichen. „Bei den Erwartungen setzt sich erkennbar eine gewisse Vorsicht durch: Mit Ausnahme der Mortgage Backed Securities verzeichnen die Teilsalden bei allen Refinanzierungsinstrumenten Rückgänge im Vergleich zum letzten Quartal“, so Anke Herz. Dabei sei die aktuelle Marktlage derzeit besser als die Erwartungen, was ebenfalls mit den nach oben gerichteten Zinserwartungen im Euroraum zusammenhängen dürfte.
Deutlich weniger Finanzierungen von Core-Objekten
In der aktuellen Umfrage wurden die Finanzierungsexperten um ihre Einschätzung der relativen Anteile der Risikoklassen Core, Value Add und Opportunistisch am Volumen der Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen gebeten – sowohl im Rückblick auf 2017 als auch als Prognose für 2018. Darüber hinaus gaben die Befragten für beide Jahre Schätzwerte für jeweils markttypische Loan-to-Value Ratios (LTVs) von Finanzierungen in diesen drei Risikoklassen ab.
„Im Vergleich zu vorherigen Erhebungen zeigt sich ein klarer Trend zu Finanzierungen von renditestärkeren, aber gleichwohl riskanteren Anlagealternativen. Besonders Value-Add-Investments scheinen in Zeiten niedriger Gewinnmargen bei risikoarmen Immobilienfinanzierungen hoch im Kurs zu stehen“, so Anke Herz. Im Vergleich zu 2013 ist der Anteil des Core-Segments am Gesamtfinanzierungsvolumen gemäß Expertenschätzungen deutlich gesunken – von 82 auf 51 Prozent. Demgegenüber stiegen die Anteile der Risikoklassen Value Add von sieben auf 31 Prozent sowie Opportunistisch von elf Prozent auf 18 Prozent. Für das Jahr 2018 deuten die Prognosen der Finanzierer auf eine Fortsetzung dieser Entwicklung hin.
Im Hinblick auf die Entwicklung der LTVs wird für 2018 lediglich im Core-Segment ein Anstieg der durchschnittlichen, marktüblichen Fremdkapitalquote von 65 bis 70 Prozent auf 70 bis 75 Prozent erwartet. Bei Finanzierungen in den Bereichen Value Add und Opportunistisch werden sich aus Sicht der Umfrageteilnehmer kaum Strukturveränderungen in den marktüblichen LTV-Bandbreiten ergeben. Im Median liegt der übliche LTV zwischen 65 bis 70 Prozent. (fm)
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