„Dieses Marktsegment hat sich rasant verknappt. Es klingt unglaublich, aber: Auf dem Berliner Stadtgebiet sind Objekte für große Quartiersentwicklungen quasi ausverkauft. Gleichzeitig ist aber die Nachfrage nach denkmalgeschützten Immobilien – übrigens überwiegend von Kapitalanlegern – unverändert hoch.“
Er fährt fort: „Das liegt auch daran, dass die Anleger aufgrund der steuerlichen Vorteile denkmalgeschützter Immobilien – sogar ohne Eigenkapital – mit den Mieteinnahmen ihr Objekt voll finanzieren können, also Miete und Zins damit bedienen.“
Da ein Großteil der Gründerzeithäuser in den Metropolen bereits saniert ist, setzen manche Projektentwickler auf Alternativen wie etwa historische Industrieimmobilien, ehemalige Krankenhäuser oder andere denkmalgeschützte Gebäude.
Randlagen noch unterbewertet
„Wir setzten auf Standorte, die noch unterbewertet sind. So sind dies aktuell Randlagen von Berlin. Kurze Wege mit öffentlichen Mitteln in die Stadt sind dabei ein wichtiges Auswahlkriterium. Ausserdem ein hoher Freizeitwert“, sagt Schnocklake.
Terraplan ist derzeit mit dem Projekt „G.O.L.D. Gartenstadt Olympisches Dorf von 1936“ am Markt. Auf dem historischen Areal in Elstal bei Berlin entstehen in mehreren Bauabschnitten moderne Wohnungen.
Generell gilt, dass Käufer von Anlageimmobilien das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme genau analysieren sollten. Die Rendite sollte auch ohne Einrechnung der AfA ein angemessenes Niveau erreichen.
Projektentwickler unter die Lupe nehmen
Zudem sollten sie darauf achten, dass in Beispielrechnungen, welche die Bauträger oft vorlegen, ein realistisches Mietniveau prognostiziert wird und dies mit den ortsüblichen erzielbaren Werten vergleichen.
Haben Anleger eine Immobilie in die engere Wahl genommen, sollten sie das fragliche Denkmalschutzobjekt und den Projektentwickler unter die Lupe nehmen.
„Interessenten sollten sicherstellen, dass eine schriftliche Denkmalschutz- oder Sanierungsgebietsbestätigung vorliegt und die bisher realisierten Projekte von den Finanzämtern anerkannt wurden“, rät Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG, Erding.
Sanierungsqualität muss beachtet werden
Anleger sollten zudem vor dem Kauf eine Besichtigung durchführen und sich wenn möglich vor Ort von dem jeweiligen Anbieter Referenzobjekte zeigen lassen.
In jedem Fall sollten Käufer bei Auswahl einer Denkmalimmobilie auf die Sanierungsqualität achten. Diese und die fachgerechte Ausführung der Modernisierung sollte durch eine unabhängige Prüfinstitution wie etwa den TÜV dokumentiert werden.
Eine wichtige Rolle spielt auch die Leistungsbilanz des Entwicklers. „Anleger sollten von einem erfahrenen Bauträger kaufen und sich auch Projekte ansehen, die vor fünf bis zehn Jahren rekonstruiert worden sind“, rät Schnocklake.
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