Durchschnaufen ist angesagt, zumindest was die Entwicklung der Spitzenrenditen für Top- Büroimmobilien angeht. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro- Spitzenrendite von 3,06 Prozent zeigt sich diese im Vergleich zum Vorquartal als stabil, im Zwölf- Monatsvergleich sind es damit 18 Basispunkte weniger.
Sowohl die Investorennachfrage, die Entwicklung der Staatsanleihen als „risikolose“ Alternativanlage als auch die zu erwartenden weiteren Mietsteigerungen werden dazu führen, dass der Druck auf die Renditen erhalten bleibt. „Bis Ende des Jahres erwarten wir einen leichten Rückgang im Schnitt über die Big 7 um 10 Basispunkte auf dann 2,96 Prozent“, prognostiziert Helge Scheunemann.
Top-Objekte in B-Lagen
Auch in anderen Lagen der Big 7 abseits der Top-Lage oder für schlechtere Objektqualitäten hat es zum Ende des zweiten Quartals keine Änderung bei den Renditen gegeben. Für Top-Objekte in B-Lagen liegen sie bei 3,41 Prozent und damit rund 35 Basispunkte höher im Vergleich zur Spitzenrendite und zu einem Objekt in Top-Lage. Mit kürzeren Restlaufzeiten oder mit Leerständen liegt die Rendite aktuell bei 3,89 Prozent.
Trotz der stabilen Renditewerte im zweiten Quartal hat der JLL-Kapitalwerteindex für Top- Büroimmobilien mit Stand Ende Juni weiter zugelegt und liegt Ende Juni 13,8 Prozent höher als noch vor 12 Monaten. „Dies zeigt einmal mehr die Bedeutung der positiven Mietpreisentwicklung, die mit einem Anteil von 7,8 Prozent am Index mittlerweile ein höheres Gewicht hat als die Renditekompression“, erklärt Scheunemann.
Im Gegensatz zur Spitzenrendite für Büroimmobilien zogen die Spitzenpreise für Logistikimmobilien im zweiten Quartal wieder an. Mit 3,90 Prozent (- 10 Basispunkte gegenüber Q1 2019) bewegt sich die Spitzenrendite erstmals in der Historie unter der Vier-Prozent-Schwelle.
Ein Renditenrückgang auf 3,75 Prozent wird erwartet
„Damit ist aus unserer Sicht noch nicht Schluss. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren Renditerückgang auf 3,75 Prozent. Die immer enger werdenden Verflechtungen zwischen Einzelhandel und Logistik sind die Wegbereiter solcher Renditen. In einer durch Online-Shopping getriebenen Multi-Channel-Welt spielen neuartige und näher an die Städte heranrückende Logistikimmobilien eine immer wichtigere Rolle in der komplexen Lieferkette zwischen Händler, Logistiker und Endverbraucher“, so Scheunemann.
Bei Einzelhandelsimmobilien setzt sich die seit Jahresende 2018 zu beobachtende Ausdifferenzierung zwischen den einzelnen Segmenten fort. Während für Shopping Center ein weiterer Renditeanstieg um zehn Basispunkte auf 4,20 Prozent zu registrieren ist, ist aufgrund der nach wie vor starken Nachfrage für Fachmarktprodukte die Spitzenrendite zum Ende des zweiten Quartals um zehn Basispunkte gesunken. Sie nähert sich mit 4,30 Prozent immer mehr den Shopping Center Renditen.
Unverändert geblieben sind die Spitzenrenditen für einzelne Fachmärkte mit 5,10 Prozent und auch für innerstädtische Geschäftshäuser mit 2,87 Prozent. Bei beiden Nutzungsarten werden auch bis Ende des Jahres keine Veränderungen erwartet.
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