Das Transaktionsvolumen in Wohninvestments geht zurück. Grund dafür ist das fehlende Angebot. Ein Kommentar von Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany im Gespräch.
Der Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt zum Halbjahr 2019 ist noch nicht auf die politische Großwetterlage zurückzuführen, sondern insbesondere auf das fehlende Angebot. Mit 8,1 Mrd. Euro wurden zur Jahresmitte 2019 nur noch drei Viertel des Vorjahreszeitraums erreicht.
Bis zu 17 Prozent weniger Transaktionen
Auch der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt fällt negativ aus (- 12%). Zwar konnte mit dem Wiederverkauf des BGP Portfolios mit 16.800 Wohnungen für rund 2 Mrd. Euro an die ZBI/Union Investment erstmals seit der Buwog-Übernahme durch die Vonovia wieder ein Megaabschluss registriert werden.
Insgesamt hat aber die Zahl der Transaktionen um mehr als 17 Prozent abgenommen. Kleinere und mittelgroße Deals dominieren den Markt. Fast 40 Prozent aller Transaktionen finden in einer Größenordnung zwischen 20 und 100 Mio. Euro statt.
Tiefpunkt für den deutschen Wohninvestmentmarkt
„Die Stimmung auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt ist auf einem Tiefpunkt angelangt. Bereits seit einiger Zeit sehen sich Wohninvestoren und Bestandshalter mit einer politischen Einflussnahme konfrontiert, die weit über eine sinnvolle Regulierung der Mietwohnungsmärkte hinausgeht“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.
Kortmann weiter: „Nachdem bereits in den letzten Jahren in vielen deutschen Kommunen die Mietpreisbremse mit Deckelung einer möglichen Mietpreissteigerung zwischen 10 und 15 Prozent eingeführt worden war, wird derzeit in Berlin mit einem Mietendeckel experimentiert.“
Wohnungsmieten für fünf Jahre festsetzen
Ab Januar 2020 sollen rückwirkend zum Juni 2019 Wohnungsmieten für fünf Jahre festgesetzt werden. „Unabhängig von möglichen und noch nicht detailliert definierten Ausnahmeregelungen bei Unterdeckungen und der rechtlichen Wirksamkeit eines solchen Gesetzes macht die politische Botschaft Wohninvestoren nicht nur in Berlin hellhörig.
Statt den Wohnungsbau und die infrastrukturelle Erschließung der vor allem betroffenen Großstädte mit dem engeren und weiteren Umland baulich, rechtlich und steuerlich zu fördern, wird die Verbotskeule herausgeholt“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Und Kortmann ergänzt: „Die langfristigen Auswirkungen einer Mietpreisdeckelung können in Ländern wie Portugal, Großbritannien und Frankreich beobachtet werden. Dort existieren mitnichten funktionierende Mietwohnungsmärkte, Preise für Eigentumswohnungen sind auch infolge dieser Politik in den vergangenen Jahrzehnten explodiert. Quo vadis also mit dem Wohninvestmentmarkt in deutschen Landen?“
Deutschland nicht mehr „das“ Zielinvestitionsland
Die Zahl der in Deutschland beheimateten Investoren hat mit über 90 Prozent des investierten Kapitals einen neuen Höchststand erreicht. Auch wenn bei vielen Investorenklassen, wie Spezialfonds oder Wohn-AGs, auch internationale Investoren beteiligt sind, so scheint bei ausländischen Investoren Deutschland derzeit nicht mehr die höchste Priorität als Zielinvestitionsland zu genießen.
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