Allerdings sollten Interessenten auch immer auf die Lage schauen. Die stimmt bei Oberschleißheim und Garching. Beide Regionen liegen direkt an der Münchner Stadtgrenze, was eine Investition hier durchaus attraktiv macht,“ sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Vier Regionen selbst für Münchener Verhältnisse teuer
Den höchsten Kaufpreisfaktor im Münchner Umland erzielt Straßlach-Dingharting mit satten 54,48. Mit etwas Abstand und einem Faktor zwischen 51 und 52 folgen Hebertshausen, Oberhaching und Bergkirchen.
Während Käufer in Straßlach-Dingharting und Oberhaching mit 8.875,73 €/m2 und 9.286,74 €/m2 selbst für Münchner Verhältnisse tief in die Tasche greifen müssen, zahlen sie in Hebertshausen und Bergkirchen mit 7.219,27 €/m2 beziehungsweise 7.180,83 €/m2 mehr als 1.600 Euro weniger für den Quadratmeter.
Mit durchschnittlich 11,65 €/m2 und 11,67 €/m2 rufen Hebertshausen und Bergkirchen die dritt- und viertgünstigsten Mieten im Münchner Umland auf. Damit klafft die Mieten-Kaufpreis-Schere in diesen vier Regionen am stärksten auseinander.
Südlage mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis zwischen 40 und 49
Den vier Spitzenreitern folgen mit Kaufpreisfaktoren zwischen 40 und 49 elf Münchner Umland-Regionen, darunter Krailling, Pullach am Isartal, Schäftlarn, Grünwald, Weßling, Starnberg, Gauting, Gräfelfing und Planegg.
Aktuell zahlen Käufer dort für Wohnimmobilien einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen circa 7.200 Euro und 9.800 Euro, wobei Pullach am Isartal die höchsten Immobilienpreise im Münchner Speckgürtel aufruft.
Aber auch günstigere Regionen wie Weßling und Krailling sind dabei, wo Käufer derzeit circa 6.500 €/m2 zahlen. Auffällig ist, dass nahezu alle Regionen mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis zwischen 40 und 49 im Süden von München liegen.
Die Lage bestimmt den Preis. Je weiter es Richtung Alpenrand, Starnberger See und Ammersee geht, desto exklusiver wird die Wohnlage, was wiederum höhere Preislagen mit sich bringt.
Teure Mieten – Günstige Kaufpreise
Weitere 13 Regionen weisen Kaufpreisfaktoren zwischen 30 und 35 auf, wie zum Beispiel Unterföhring, Putzbrunn und Aschheim. Während sich die Unterföhringer Kaufpreise mit durchschnittlich 6.359,20 €/m2 im Münchner Mittelfeld bewegen, zählen die Mietpreise mit 17,30 €/m2 zu den fünftteuersten im gesamten Ranking.
Ein ähnliches Bild ergibt sich in Putzbrunn mit einen Durchschnittskaufpreis von 5.596,95 €/m2 und Aschheim mit 5.503,56 €/m2. Damit liegen die beiden im unteren Drittel der günstigsten Kaufpreise. Die Mietpreise hingegen bewegen sich mit 14,35 €/m2 und 15,23 €/m2 in der oberen Hälfte der teuersten Mieten im Münchner Umland.
Kaufpreisfaktor nicht mehr realistisch im Münchener Umland
„Während einige Experten bei einem Kaufpreisfaktor von 30 und mehr von einer ungünstigen Investition sprechen, wird diese Schallmauer im Münchner Speckgürtel von 53 der 56 analysierten Regionen durchbrochen. Augenscheinlich kann diese Regel für die bayerische Landeshauptstadt und deren Umland nicht mehr gelten.
Hier wird längst mit anderen Maßstäben gemessen. Von einem Kauf im Münchner Umland ist daher nicht grundlegend abzuraten“, erklärt Lukas Pieczonka von McMakler.
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