Asuco ist in der Branche bestens bekannt und offen in der Kommunikation. Die einzelnen Transaktionen bleiben aber ebenfalls unter dem Radar einer breiteren Öffentlichkeit: Nur vier Prozent davon erfolgten 2021 über Plattformen, weitere drei Prozent über Geschäftspartner. Weit überwiegend – zu 93 Prozent also – hat Asuco direkt von den Altgesellschaftern gekauft. Dabei handelt es sich vielfach um Anleger der Fonds, bei denen Asuco schon investiert ist und damit sukzessive den Anteil erhöht.
Die Übernahme der Mehrheit ist zwar in der Regel nicht das Ziel, sagt Schloz. Für ihn sei aber ein wichtiger Aspekt, Einfluss auf das Fondsmanagement zu gewinnen, um es nach Möglichkeit zu optimieren oder Missstände ausschalten zu können und damit den Wert des Fondsanteils zu erhöhen. So sieht Schloz eine Funktion von professionellen Zweitmarkt-Investoren vielfach auch darin, „Hygiene in die Altfonds zu bringen“.
Gerade bei Fonds aus der unregulierten Ära, deren Initiatoren nicht mehr im Neugeschäft oder gar nicht mehr aktiv sind, versuche das Fondsmanagement nicht selten, sich selbst zu bereichern, berichtet Schloz. Das erfolge etwa durch überhöhte Gebühren oder die Hinauszögerung von Objektverkäufen, um weiterhin Verwaltungskosten kassieren zu können.
AIF-Anteile kauft Asuco weiterhin so gut wie gar nicht
In Einzelfällen sei es anders herum auch schon vorgekommen, dass Fondsmanager versucht hätten, Fondsobjekte unter Wert an nahe stehende Gesellschaften zu verscherbeln, um daraus Profit zu schlagen. Dass es dabei zum Teil auch recht robust zur Sache geht, belegen aktuelle Schriftwechsel zu zwei Fonds, die Schloz exemplarisch zur Verfügung stellt. Bezeichnenderweise findet sich einer dieser beiden Fonds auch auf der Ankaufsliste der DVI.
So sind Asuco und andere professionelle Aufkäufer für das Zielfonds-Management nicht immer gern gesehene Neugesellschafter. Nicht selten versuchen die Manager, die neuen Anteilseigner fern zu halten und bauen, teilweise auch nachträglich, Vorkaufs- oder Widerspruchsrechte gegen die Übertragung von Anteilen in die Gesellschaftsverträge ein. „Manchmal ist es ein regelrechter Kampf mit den Fondsmanagern“, so Schloz.
AIF-Anteile kauft Asuco weiterhin so gut wie gar nicht. Das liegt in erster Linie am geringen Angebot. Noch immer sind die meisten der seit 2014 aufgelegten voll regulierten Fonds zu jung für den Zweitmarkthandel, sagt Schloz. Zudem ist die Anzahl der neuen Fonds nach 2014 zunächst drastisch eingebrochen und hat sich seitdem kaum erholt. Hinzu kommt, dass Veräußerungsgewinne bei Immobilienfonds nach zehn Jahren steuerfrei sind und Erstzeichner in der Regel nicht ohne Not vor Ablauf dieser Frist verkaufen.
Schloz: Anlegerrechte bei AIFs deutlich eingeschränkt
Doch Schloz hat weitere Gründe, dass Publikums-AIFs für ihn nicht die erste Priorität haben: Die Regulierung habe die Anlegerrechte deutlich eingeschränkt und die Kosten ohne echten Mehrwert für die Anleger erhöht. Nach dem KAGB beziehungsweise dessen Interpretation durch die BaFin liegt die gesamte Verantwortung für einen Fonds bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). In den Gesellschaftsverträgen sind Zustimmungserfordernisse der Gesellschafterversammlung etwa zu Objektkäufen oder -verkäufen, Finanzierungsverträgen oder bestimmten weiteren Verträgen stark eingeschränkt beziehungsweise nicht mehr zulässig.
Was Schloz als Beschneidung der Anlegerrechte empfindet, soll aus Sicht der BaFin wahrscheinlich verhindern, dass die KVG einen Teil ihrer Verantwortung auf die Anleger abwälzt. Auch die Kontrolle durch einen (Anleger-)Beirat ist bei AIFs nur eingeschränkt möglich. Zwar sind solche Beiräte grundsätzlich weiterhin erlaubt, echte Kontroll- oder gar Eingriffsfunktionen gegenüber der Fonds-Geschäftsführung können bei AIFs aber nur die Verwahrstelle, die BaFin und die KVG selbst sowie nachträglich der Abschlussprüfer haben.
Auch bei AIFs akzeptiert die BaFin zudem, dass der Gesellschaftsvertrag ein Widerspruchsrecht der KVG oder der Geschäftsführung gegen die Übertragung des Anteils an einen Konkurrenten enthält, also auch gegen den Verkauf an einen Zweitmarktfonds. So bezieht sich der Zweitmarkt generell weiterhin fast ausschließlich auf Anteile an Altfonds.
Trocknet der Zweitmarkt aus?
Besteht durch den geringen Nachschub neuer Fonds die Gefahr, dass der Zweitmarkt austrocknet? Schließlich ist die Zahl der Altfonds begrenzt und es werden durch Objektveräußerungen, professionelle Aufkäufer sowie Pleiten sukzessive weniger. „Nein“, antwortet Schloz, „da mache ich mir für die nächsten Jahre keine Sorgen.“ Der Markt sei groß genug und allein durch das Potenzial im Zielfondsbestand bestünden für Asuco ausreichende Ankaufsmöglichkeiten. Für Neu-Einsteiger sähe das möglicherweise anders aus.
Das sieht Stefan Litterscheidt, Geschäftsführer Vertrieb und Marketing bei der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, ebenso. „Wir haben keinerlei Probleme, ausreichend geeignete Zielfonds zu identifizieren und das Kapital zu investieren“, sagt er. HTB ist seit über 15 Jahren auf den Zweitmarkt spezialisiert und hat Ende 2021 ihren elften Zweitmarktfonds mit dem Maximalvolumen von 30 Millionen Euro geschlossen. „Vor allem im zweiten Halbjahr 2021 lief die Platzierung exzellent“, berichtet Litterscheidt. Obwohl Ankaufsprozesse am Zweitmarkt durchaus etwas Zeit in Anspruch nehmen können, sei das Kapital schon weitgehend investiert. Demnach hat sich der HTB 11 bislang an 66 Zielfonds mit insgesamt 136 Immobilien beteiligt.
230 bis 250 Fonds stehen bei HTB ständig auf der „Shortlist“ und können sofort angekauft werden, berichtet Litterscheidt. Auch HTB erwirbt die Zielfondsanteile weit überwiegend direkt. Weniger als fünf Prozent der Ankäufe erfolgen über öffentliche Plattformen. „Eine Verknappung der Investitionsmöglichkeiten spüren wir nicht“, so Litterscheidt. So hat das Unternehmen im Januar den HTB 12. Immobilienfonds in den Vertrieb gegeben. Er hat ein angestrebtes Platzierungsvolumen von 20 Millionen Euro, das bis auf 30 Millionen Euro erhöht werden kann.
