Inflation, Zinswende, Kostenexplosion & Co.: Wie wirken sich die veränderten Rahmenbedingungen auf Ihre Zielbranche aus?
Mückenheim: Wir stellen durchaus Verunsicherung bei einzelnen Anlegern fest, auch wenn die Stimmung in den Medien manchmal etwas negativer dargestellt wird, als sie tatsächlich ist. Da wir mit unserem aktuellen Fonds auf das systemrelevante und damit weitestgehend krisensichere Segment der Lebensmittel- und Nachversorgung setzen, profitieren wir sogar von der aktuellen Situation. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach unserem Fonds. Die Systemrelevanz hat sich zuletzt in der Corona-Pandemie gezeigt, als Supermärkte und Nahversorgungszentren beinahe die Einzigen im Bereich Einzelhandel waren, die nicht von Lockdowns und Geschäftsschließungen betroffen waren. Und auch jetzt zeigen sich Lebensmittelhändler und Nahversorger äußerst robust. Übrigens nicht zuletzt deshalb, weil sie beispielsweise die Preiserhöhungen an Konsumenten weitergeben können. Anleger profitieren auch davon, dass wir alle Objekte für den Fonds zu im Marktvergleich günstigen Einkaufspreisen erwerben konnten. Allein dadurch konnten wir bereits die Prognose zum Gesamtmittelrückfluss gegenüber dem im Prospekt genannten Wert um acht Prozentpunkte auf 153 Prozent erhöhen Hinzu kommt, dass wir bei der Fremdfinanzierung noch die Konditionen der alten Welt fixiert haben, also einen Zinssatz von rund einem Prozent bei zehn Jahren Zinsfestschreibung. Und zu guter Letzt bietet unser Fonds auch eine passende Antwort auf die Inflation. Alle Mietverträge der Fondsimmobilien enthalten Wertsicherungsklauseln, sprich sind teilindexiert, mit durchschnittlich rund 60 Prozent. Wir gehen fest davon aus, in Kürze die Vollplatzierung des Fonds bekannt geben zu können.
Können Emissionsprospekte mit Prognosen, die vor dem steilen Inflations- und Zinsanstieg aufgestellt wurden, überhaupt noch verwendet werden, oder sind Prospektnachträge erforderlich?
Mückenheim: Das kommt auf den Einzelfall an. Bei unserem Fonds ist die Kalkulationsbasis im Wesentlichen unverändert, da wir in bestehende Objekte investieren und diese überwiegend bereits erworben haben. Deshalb sind Eckdaten wie Kaufpreise, Fremdkapital, Zins und Ähnliches fix. Ein förmlicher Prospektnachtrag ist daher nicht erforderlich. Aber wir haben im Bereich der Werbemittel Modellrechnungen dazu vorgenommen und dargestellt, welche Auswirkungen eine höhere Inflationsrate als die kalkulierten 1,5 Prozent pro Jahr hätte. Wir haben dabei nicht mit der aktuellen Rate von zehn Prozent gerechnet, die sicherlich bald wieder sinken wird, sondern mit drei Prozent. In diesem Fall steigt der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss aber schon auf rund 168 Prozent. In dem nicht sehr wahrscheinlichen Szenario, in dem die durchschnittliche Inflationsrate bis ins Jahr 2033 sechs Prozent pro Jahr betrüge, wäre sogar ein Gesamtergebnis von bis zu 200 Prozent möglich. Der jährliche Ertrag läge in diesem Rechenbeispiel pro Jahr bei 7,6 Prozent.
Wie wirken sich die veränderten Rahmenbedingungen auf zukünftige Ankäufe aus?
Mückenheim: Für die Kunden werden im nächsten Jahr vor allem die hohe Inflation, die Energiepreise und die Nebenkostenabrechnung die dominierenden Themen sein. Für Objektbeschaffung und Konzeption ist hingegen der Fremdkapital-Zinssatz die größte Herausforderung. Bei dem aktuellen Kaufpreisniveau wird es schwierig werden, mit dem erhöhten Zinsniveau neue Projekte zu generieren. Wenn ein Langfristinvestment vier Prozent Rendite nach unten durchbricht, ist ehrlicherweise schon die Frage zu stellen, ob das noch attraktiv ist. Vielleicht ist es mit indexierten Mietverträgen eine Überlegung wert, aber ansonsten heißt das: An den Kaufpreisen muss sich etwas tun. Der andere Hebel wäre eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen. Ob das möglich ist, wird man in der nächsten Zeit sehen. Derzeit befindet sich der Markt in einer Orientierungsphase. Jeder beobachtet den anderen und fragt sich, wohin es geht. Hierfür ist wiederum das Thema der Inflation beziehungsweise die damit verbundenen Erwartungen der Marktteilnehmer wesentlich.
Sind die neuen Vorschriften zu ESG, also zur Nachhaltigkeit, unterm Strich Fluch oder Segen?
Mückenheim: Für die Dr. Peters Group sind Nachhaltigkeitsaspekte als Bestandteil des Verhaltenskodexes und des Unternehmensleitbildes wesentliche Elemente des unternehmerischen Handelns und der Zukunftsgestaltung der Gruppe. Daher sehen wir es grundsätzlich positiv, dass nun Vorschriften und Kriterien benannt sind. Aber etwas weniger Regulatorik und etwas mehr Klarheit und Transparenz, die auch der Normalsterbliche versteht, würde allen Seiten helfen, auch dem Vertrieb.
Welcher ESG-Standard wird sich etablieren?
Mückenheim: Ich denke, dass sich Artikel-8-Fonds als Standard durchsetzen werden, die also Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen, sie aber nicht als zentrales Ziel verfolgen. Für Artikel 9 gibt es noch zu viele Fragezeichen. In unserem Privatkundengeschäft mit Immobilieninvestments wird voraussichtlich der Einstieg über einen Artikel-8-Fonds realistisch sein. Im Geschäft mit institutionellen Investoren sind wir derweil schon weiter. Hier haben wir vor wenigen Tagen die Freigabe für einen Artikel-9-Fonds erhalten, mit dem in europäische Wind- und Solaranlagen investiert werden kann.
Wo hilft Digitalisierung dem klassischen Vertrieb, wo nicht?
Mückenheim: Digitalisierung hilft im Vertrieb von Publikums-AIFs in erster Linie bei der Abwicklung und kann bei der Beratung unterstützen, sie kann die Beratung aber nicht ersetzen. Der AIF-Markt unterscheidet sich insofern vom Crowdinvesting. In unserem Bereich haben wir jedoch ein etwas erklärungsbedürftigeres Produkt, das ein Stück weit auch von Emotionen lebt und entsprechend rübergebracht werden muss. Die rein digitale Vermittlung über Plattformen wird auch in Zukunft nur einen kleinen Teil des Gesamtvolumens unserer Branche ausmachen. Effizienzgewinne sind vor allem in der Abwicklung möglich – beispielsweise bei der Annahme von Zeichnungsscheinen oder der digitalen Anlegerverwaltung. Im Kundenportal der Dr. Peters Group können Anleger beispielsweise selbstständig ihre Stammdaten pflegen und aktualisieren, fondsbezogene FAQs einsehen, aktuelle Dokumente wie Geschäftsberichte herunterladen oder über eine Dialogfunktion rund um die Uhr Kontakt zu unserem Service-Team aufnehmen. Mittlerweile sind rund 19.000 Anleger in diesem Portal registriert und nutzen es regelmäßig. Das spart nicht nur Personalressourcen, sondern vor allem eine ganze Menge an Papier, so dass auch die Umwelt etwas von der Digitalisierung hat. Auch in Bezug auf die Regulatorik und die Beratungsdokumentation lässt sich vieles vereinheitlichen und für den Vermittler deutlich einfacher gestalten, als es aktuell der Fall ist. Das muss über entsprechende Tools zusammen mit den Emissionshäusern und den Vertrieben gemeinsam Hand in Hand funktionieren. Aber dazwischen gestellt ist immer der B2B-Vertrieb und der einzelne Berater.
Wie läuft Ihre Kooperation mit der Plattform Zinsbaustein, an der Dr. Peters ja auch beteiligt ist?
Mückenheim: Zinsbaustein ist für Dr. Peters eine strategische Beteiligung. Ziel dieser Beteiligung ist es, zukünftig an einem Wachstumsmarkt digital vermarktbarer Produkte zu partizipieren. Vor meinem Einstieg bei der Dr. Peters Group wurde der Versuch unternommen, im Rahmen der Direktansprache von Kunden zu kooperieren, die nicht mehr von einem aktiven Vertriebspartner betreut werden. Mit dem Blick auf die Bedeutung des B2B-Vertriebs haben wir diesen Versuch beendet. Wir fühlen uns mit dem B2B-Vertrieb eng verbunden und wollen uns daher vollkommenauf den weiteren Ausbau und die weitere Stärkung unserer dahingehenden Netzwerke konzentrieren.
Wie ist Ihre Produktplanung?
Mückenheim: Nach der Platzierung unseres aktuellen Fonds mit Nahversorgungsimmobilien planen wir einen weiteren Fonds aus diesem Segment aufzulegen. An der Konzeption wird bereits gearbeitet. Deutlich weiter sind wir bei der Vorbereitung für den Vertriebsstart eines exklusiven 6b-Immobilienfonds, mit dem wir noch in diesem Jahr an den Markt gehen wollen. Das Besondere daran ist, dass Anleger Veräußerungserlöse oder diesbezüglich bereits gebildete Paragraf-6b- beziehungsweise Paragraf-6c EStG-Rücklagen aus einem anderen Betriebsvermögen auf die gewerblich geprägte Fondsgesellschaft übertragen können. In diesem Spezialgebiet sehen wir eine gute Chance für Dr. Peters. Daher wollen wir nach vorne raus regelmäßig einen Publikums-6b-Fonds emittieren. Die Nachfrage bei unseren Vertriebspartnern ist jedenfalls groß. Ebenso groß ist das Interesse nach kürzeren Laufzeiten und depotfähigen Investments. Passend dazu haben wir zum ersten Mal eine öffentlich angebotene Anleihe auf den Markt gebracht. Der Emissionserlös des prospektierten Wertpapiers soll weitestgehend zur Finanzierung des Ausbaus der Geschäftstätigkeit in der Assetklasse Immobilien eingesetzt werden. Für das nächste Jahr gehen wir davon aus, dass auch wieder Hotelinvestments mit ihren langen Mietverträgen und den dadurch gesicherten Cashflows ihren Absatzmarkt finden. Diesbezüglich planen wir auf bereits angebundene Häuser zu setzen, die wir wie bei unserem aktuellen Fonds zu aus heutiger Sicht sehr guten Ankaufs- und Finanzierungskonditionen erworben haben.
Moderation: Frank Milewski und Stefan Löwer, beide Cash.
