Steil gestiegene Fremdkapitalzinsen von mittlerweile an die vier Prozent, explodierende Energiepreise und Baukosten, das dadurch eingeläutete (vorläufige?) Ende des Immobilien-Booms, Materialmangel, neue Vorschriften zur Nachhaltigkeit, noch immer Corona, eine durch enorme Inflationsraten und die generelle Gemengelage verunsicherte Kundschaft und und und: Wie andere Wirtschaftszweige auch ist die Branche der Sachwertanlagen derzeit vor enorme Herausforderungen gestellt.
Die Vorzeichen für den 12. Cash. Branchengipfel Sachwertanlagen waren also alles andere als günstig. Und doch ist es wieder gelungen, eine hochkarätige Expertenrunde mit zehn Vertretern aus verschiedenen Segmenten der Branche zu gewinnen (jeweils aktueller Schwerpunkt des Unternehmens):
- Private Equity international: Nico Auel, RWB
- Erneuerbare Energie Inland: Jörg Busboom, Ökorenta
- Solarenergie global: Thorsten Eitle, Hep global
- Healthcare-Immobilien: Rauno Gierig, Verifort Capital
- Wohnungsbau-Projektentwicklung: Christian Grall, Project
- Bestandswohnungen (Fonds): Gordon Grundler, Primus Valor
- Immobilienfonds-Zweitmarkt: Stefan Litterscheidt, HTB
- Nahversorgungsimmobilien: Sven Mückenheim, Dr. Peters
- Bestandswohnungen (ETW): Andreas Schrobback, AS Gruppe
- Vertrieb: Helmut Schulz-Jodexnis, Jung, DMS & Cie.
Acht der Herren trafen sich Anfang November zum (fast) ganztägigen Roundtable mit mehreren Themenblöcken zu den aktuellen Fragen der Branche im Side-Hotel in Hamburg. Gordon Grundler und Stefan Litterscheidt mussten krankheitsbedingt kurzfristig absagen. Sie wurden aber im Nachgang um ihre Antworten zu den Themen des Branchengipfels gebeten und in diesem Extra berücksichtigt.
Dramatisch veränderte Rahmenbedingungen
Anders als in den Vorjahren hat die Redaktion entschieden, die Diskussionen nicht in Form einer (dann unendlich langen) Roundtable-Strecke zu dokumentieren, sondern die Statements der einzelnen Teilnehmer auf jeweils zwei Seiten zu bündeln. Auch wenn dadurch der Diskussions-Charakter vielleicht etwas in den Hintergrund tritt: Die Häppchen machen die Sache deutlich leichter verdaulich. Die Statements veröffentlichen wir sukzessive heute und in den nächsten Tagen.
Zusätzlich hat Cash. einen Teil der Diskussion im Side-Hotel auf Video aufgezeichnet. Die Filme werden in den nächsten Tagen veröffentlicht. Sie finden Sie dann auch jederzeit hier auf Cash. Online (cash-online.de/branchengipfel) – die Gesamtrunde am Stück und wiederum die Zusammenschnitte der Antworten der Teilnehmer jeweils als Einzelvideo.
Soweit der organisatorische und publizistische Rahmen. Inhaltlich war der Branchengipfel an erster Stelle durch die dramatisch veränderten Rahmenbedingungen seit dem Überfall Russlands auf die Ukraine Ende Februar geprägt. Aber auch die neuen Vorschriften zur Nachhaltigkeit und die Abfrage der entsprechenden Kundenpräferenzen seitens des Vertriebs sowie der Dauerbrenner „Digitalisierung“ standen auf der Agenda.
Dabei war die Ausgangslage alles andere als rosig. Denn das herausfordernde Umfeld schlägt sich deutlich im aktuellen Angebot an Sachwertanlagen nieder. So ergab die jüngste Cash.-Markterhebung zum Stichtag 30. September 2022, dass sich zum Start in das vierte Quartal 2022 lediglich 44 Sachwert-Emissionen im Publikumsvertrieb befanden (siehe Artikel in Ausgabe 11/2022). Rund 70 Prozent davon beziehen sich auf Immobilien.
Angebot deutlich geringer als ein Jahr zuvor
Das Angebot war damit deutlich geringer als etwa ein Jahr zuvor. Damals waren 63 Emissionen in der Platzierung gewesen (wobei die letztjährige Marktübersicht in Ausgabe 10 erschienen war, also rund vier Wochen früher). Erfasst wurden jeweils Sachwertanlagen für Privatanleger in Form von alternativen Investmentfonds (AIFs) und prospektpflichtigen Emissionen nach dem Vermögensanlagengesetz. Nicht berücksichtigt sind Spezialfonds und Private Placements mit der dafür gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbeteiligung pro Anleger von 200.000 Euro (oder mehr) sowie Crowdinvestings über Online-Plattformen, für die lediglich ein Wertpapier- beziehungsweise Vermögensanlagen-Informationsblatt notwendig ist, aber kein vollständiger Prospekt.
Der Grund für die geschrumpfte Angebotsbreite ist nicht nur der Ukraine-Krieg: Die Neuauflage von Publikums-AIFs und -Vermögensanlagen war schon seit dem zweiten Halbjahr 2021 ins Stocken geraten, und das Angebot an Fonds in Platzierung dünnt nach und nach aus. Besonders dürftig ist der Nachschub indes 2022: Seit Jahresbeginn sind bis zum 30. September lediglich 13 Publikums-AIFs neu auf den Markt gekommen. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 23 neue Fonds gewesen. Das entspricht einem Rückgang von nicht weniger als 43 Prozent. Seitdem sind bis Ende November 2022 nur zwei neue Publikumsfonds hinzugekommen.
Noch dramatischer bei Vermögensanlagen
Noch dramatischer sieht es bei den Vermögensanlagen aus: In diesem Segment brach die Anzahl der Neuemissionen in den ersten neun Monaten 2022 von 26 auf nur noch sechs ein, davon drei ohne überregionale Bedeutung. Seitdem ist bis Ende November keine überregionale Emission hinzugekommen. In diesem Segment sind indes nicht die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der wesentliche Faktor, sondern die Regulierung: Das Verbot von Blindpools, das durch das Anlegerschutzstärkungsgesetz im August 2021 mit einer Übergangszeit von maximal einem Jahr für bereits zuvor gebilligte Prospekte eingeführt wurde.
Das Gesetz hat die Auflage neuer Vermögensanlagen seit Mitte 2021 praktisch komplett zum Stillstand gebracht. Von den relevanten Anbietern haben seitdem lediglich zwei aus dem Bereich Container- und Logistik-Equipment (Solvium Capital und Buss) jeweils eine neue Publikums-Vermögensanlage auf die Spur gebracht. Die anderen Vermögensanlagen-Anbieter mit Marktbedeutung kämpfen noch immer mit und bei der Finanzaufsicht BaFin um die Genehmigung entsprechend angepasster Konzepte. Das ist offenkundig weitaus zäher und schwieriger als ursprünglich angenommen. So war auf dem diesjährigen Cash.-Branchengipfel kein Anbieter aus dem Segment der Vermögensanlagen vertreten.
Auch bei AIFs ist der Neuemissionsmotor schon ab dem zweiten Halbjahr 2021 ins Stottern geraten. Sie litten zunächst vor allem an zwei Punkten: Den enorm hohen Assetpreisen und den neuen Vorschriften zur Berücksichtigung der Nachhaltigkeit der Investments – auch unter dem Kürzel ESG für die Schlagworte Environment (Umwelt), Social (soziale Aspekte) und Governance (Unternehmensführung) bekannt. Hinzu kamen etwa ab dem Jahreswechsel 2021/22 die höheren Fremdkapitalzinsen, deren Anstieg schon vor dem Ukraine-Krieg begann.
