Mit der Regulierung zieht auch in anderer Hinsicht eine neue Dimension in den Sachwertmarkt ein: Europa. Das KAGB ist das Umsetzungsgesetz zur europäischen AIFM-Richtlinie für Alternative Investment Fund Manager.
Ein Großteil der Vorschriften kommt nun nicht mehr aus Berlin, sondern aus Brüssel. Dazu zählen später unter anderem auch die Finanzmarktrichtlinie MiFID beziehungsweise MiFID II für den Vertrieb, die PRIIPs-Verordnung zu Basis-Informationsblättern und aktuell die Vorschriften zur Nachhaltigkeit.
So führt die Regulierung ohne Frage zu mehr Kontrolle und besserer Qualität, aber auch zu einem riesigen Berg an Bürokratie, den längst nicht alle Unternehmen bewältigen können oder wollen. So halbiert das KAGB nach der Ausplatzierung bereits zuvor gestarteter Fonds das Marktvolumen nochmals auf eine Größenordnung um die 2,5 Milliarden Euro Eigenkapital im Jahr.
Den Tiefpunkt erreicht es 2018. In jenem Jahr sammeln die Asset Manager lediglich 1,3 Milliarden Euro bei Privatanlegern ein. Danach schien es zunächst wieder aufwärts zu gehen. Doch den Rest kennen Sie: Corona-Pandemie, Ukraine-Krieg, Energiekrise, Preisexplosion, Zinsanstieg – auch nicht unbedingt das Umfeld für eine nachhaltige Markterholung.
In öffentlicher Wahrnehmung dominieren die Flops
Ist die Historie der Sachwertbranche also nur eine Aneinanderreihung von Pleiten, Pech und Pannen? Ja und nein. Ja, weil in der unregulierten Vergangenheit in der Tat verdammt viel schiefgegangen ist. Nein zum einen deshalb, weil in der öffentlichen Wahrnehmung die Flops dominieren, die vielen soliden und erfolgreichen Fonds der unregulierten Ära hingegen kaum Beachtung finden. So belegt schon ein Blick in die Kursliste der Fondsbörse, dass dort noch immer eine Vielzahl erfolgreicher Fonds aus jener Zeit gelistet ist, darunter auch Schiffsfonds. Und Paul Schloz, Geschäftsführer der auf den Zweitmarkt spezialisierten Asuco, berichtete unlängst im Cash.-Interview, dass das Unternehmen rund 400 Immobilienfonds positiv bewertet und auf der Ankaufsliste hat, ausnahmslos „Altfonds“.
Nein zum anderen – und vor allem – deshalb, weil die heutige Branche damit nichts zu tun hat. Die heute aktiven Unternehmen haben all diese Fehler nicht gemacht oder schwierige Marktentwicklungen zumindest anständig gemanaged. Sonst wären sie nicht mehr da. Auffällig allerdings ist, dass mit Ausnahme von Wealthcap (Unicredit) sämtliche Bankentöchter den Markt oder zumindest das Publikumsgeschäft wieder verlassen haben. Auch weitere Unternehmen, die seinerzeit im damaligen Branchenverband VGF (später: BSI) die Regulierung vorangetrieben haben, sind nicht mehr dabei.
Nur die Besten bewältigen das KAGB
Festzuhalten bleibt: Nur die Besten haben das KAGB bewältigt und erfüllen die hohen Anforderungen der BaFin. Das reduzierte Marktvolumen ist aus Anlegersicht insofern nicht nur eine schlechte Nachricht, zumal der Gesetzgeber auch für die Fonds im KAGB Regeln erlassen hat – und sich dabei die Branchen-Geschichte offenbar sehr genau angesehen hat.
So sind Nachschusspflichten der Anleger (GbR-Fonds, „Außenfinanzierung“) heute ebenso verboten wie überraschende Verpflichtungen zur Rückzahlung von Ausschüttungen (Schiffsfonds). Immaterielle Wirtschaftsgüter (Filmfonds) zählen nicht zu den erlaubten Investitionsobjekten, ein überhöhter Fremdkapitalhebel (verschiedene Branchen) wird durch einen gesetzlich festgelegten Maximalwert verhindert, die Währungsrisiken (Franken- und Yen-Kredite) dürfen maximal 30 Prozent des Fondsvermögens nicht übersteigen. Hohe Verlustzuweisungen (unter anderem Ost- Immobilien) sind ohnehin schon lange Geschichte.
Eine externe Verwahrstelle macht außerdem den Griff des Managements in die Fondskasse unmöglich (was sich bei einigen der Skandale herausgestellt hatte), eine vorgeschriebene externe Bewertung für jedes Fondsobjekt unterbindet den überteuerten Verkauf von Assets durch den Initiator an den Fonds (wurde in allen Segmenten gelegentlich vermutet). Laufende Dokumentationspflichten/Jahresberichte verhindern zudem, dass etwaige Fehlentwicklungen lange unbemerkt bleiben – bis es dann zu spät ist.
Erstaunlich präzise Reaktion der Politik
Die Politik hat also die richtigen Lehren aus der Vergangenheit gezogen und – anders als vor 50 Jahren bei der Energieversorgung – die richtigen Weichen gestellt. Das KAGB ist eine erstaunlich präzise Reaktion auf die Geschichte. Umgekehrt erklärt die Historie auch, warum manches im KAGB so geregelt ist, wie es ist.
Auch das Vermögensanlagengesetz, das weiterhin bestimmte Sachwert-Emissionen zulässt, wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich verschärft – meistens als Reaktion auf vorherige Fehlentwicklungen und Skandale. Auch dieses Segment wird insofern erheblich stärker überwacht als früher, auch wenn es weiterhin nicht als „reguliert“ bezeichnet werden darf. Ob allerdings das seit August 2021 für Vermögensanlagen geltende Verbot von Blindpools wirklich eine Verbesserung ist, bleibt abzuwarten.
Auch G.U.B. reagiert auf Regulierung
Und die G.U.B.? Sie wird weiterhin gebraucht, vielleicht sogar mehr denn je. Zwar geht es heute weniger um die Unterscheidung zwischen schwarz und weiß, also nicht mehr um Daumen runter oder Daumen hoch. Aber es gibt weiterhin große Qualitätsunterschiede zwischen den Fonds, die ohne eine sachkundige Analyse nur schwer zu erkennen sind.
So hat auch die G.U.B. auf die Regulierung reagiert: Sie hat den „G.U.B.-Daumen“ 2013 abgeschafft und die Beurteilung durch eine Skala von A+++ bis D stärker aufgefächert. Der Schwerpunkt einer G.U.B. Analyse liegt heute weniger auf der Prüfung existenzieller Risiken – das erledigen im Wesentlichen KAGB und BaFin. Im Vordergrund stehen vielmehr die Qualität und die Chancen des betreffenden Konzepts sowie ein angemessenes Verhältnis von Chancen und Risiken (die es natürlich bei jedem Fonds weiterhin gibt).
Die Analysen arbeiten dafür auch die besonderen Stärken/Chancen und Schwächen/Risiken plakativ heraus, so dass jeder Leser sie auch selbst gewichten kann. Auch 50 Jahre nach ihrer Gründung gibt die G.U.B. Anlegern und Vertrieb so Orientierung bei der Beurteilung der noch immer höchst unterschiedlichen Anlageangebote im Sachwertemarkt. Entscheiden allerdings muss weiterhin jeder Anleger selbst.
Dieser Artikel stammt aus dem Cash. SPECIAL „50 Jahre G.U.B. Analyse“ in der Cash.-Ausgabe 9/2023.
