Der Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) ist in der aktuellen Frühjahrsbefragung um 6,1 Punkte auf 76,9 Punkte gestiegen und hat damit den höchsten Wert seit Erhebungsbeginn im Sommer 2009 erreicht.
Aengevelt Research hat im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) als Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rund 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft zu Marktstimmungen und –entwicklungen.
Mit dem Höchstwert von knapp 77 Punkten zeige der AWI einen Vermieter- und Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveaus. Das Marktgleichgewicht liege bei 40 bis 60 Punkten.
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Höchster relativer Anstieg in einfachen Lagen
Der Anstieg des Indexes habe sich über alle Wohnlagen vollzogen. Den höchsten Anstieg um 6,6 Punkte hätten gute Lagen (77 Punkte) verzeichnet. Einfache lägen hätten um 6,4 Punkte auf 73,9 Punkte zugelegt. In mittleren Wohnlagen sei der Index um 5,8 Punkte auf 79 Punkte gewachsen.
Besonders beachtenswert sei der Anstieg des AWI in den einfachen Lagen auf das Niveau der mittleren und guten Lagen. Dazu Michael Fenderl, Leiter Aengevelt Research: „Die Attraktivität einfacher Lagen scheint unter anderem eine Reaktion auf die aktuelle Flüchtlingskrise zu sein, in der kurzfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist. Da Wohnungsneubau an vielen Standorten vorrangig in den mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt, zeichnet sich hier mittelfristig keine Änderung ab.“
Umfrageteilnehmer erwarten steigende Mietpreise
Vor diesem Hintergrund rechne Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das würden auch die Befragungsergebnisse bestätigen: 62 Prozent der Befragungsteilnehmer (Herbst 2015: 55 Prozent; Frühjahr 2015: 48 Prozent) würden über alle Lagen mit weiter steigenden Mieten rechnen.
Noch vor einem Jahr hätte nur rund ein Drittel der Umfrageteilnehmer in einfachen Lagen mit Mietpreiserhöhungen gerechnet. Inzwischen seien es 64 Prozent. In mittleren Lagen habe sich der Anteil um sechs Prozentpunkte auf 67 Prozent erhöht, in guten Lagen sei er von 53 Prozent auf 56 Prozent gewachsen.
Nur mehr Angebot kann Preisentwicklung drosseln
Aengevelt weise seit Beginn der Diskussion um die Mietpreisbremse darauf hin, dass die Preisentwicklung ausschließlich mittels einer Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien wirksam entgegengesteuert werden könne. Ansonsten bestehe insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung.
„Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt“, sagt dazu Fenderl.
Der Aengevelt-Investment-Index (AII) steige seit Frühjahr 2015 kontinuierlich und erreiche in der aktuellen Befragung mit einem Indexwert von 77,7 Punkten den höchsten bislang gemessenen Wert. In guten Lagen stieg der AII laut Aengevelt um 6,8 Punkte auf aktuell 79,7 Punkte. Noch deutlicher habe der Wert in mittleren Lagen angezogen, um 7,9 Punkte auf 81,2 Punkte.
Eigentümer profitieren in allen Lagen
Auch in einfachen Lagen sei der Anstieg mit 6,6 Punkten auf 72 Punkte überdurchschnittlich ausgefallen. Somit sei in allen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
Die Nachfrage nach Wohninvestments steige nach Ansicht der Befragungsteilnehmer weiter: 62 Prozent der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Herbst 2015: 52 Prozent; Frühjahr 2015: 45 Prozent). Auch hier sei insbesondere der Anstieg in einfachen Lagen innerhalb eines Jahres von 33 Prozent auf 53 Prozent bedeutend.
Die Bautätigkeit in Deutschland steigt, doch liege die Neubaufertigstellung immer noch ein Viertel unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit bestehe weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen.
Kaum Gewinnpotenziale durch Mieterhöhungen
Die Mieterschwinglichkeit sei bei großen Bevölkerungsgruppen ausgereizt und damit vielerorts auch weitere Steigerungspotenziale. So könnten über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering seien, scheine eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum realisierbar.
Spielraum, allerdings mit steigendem Risiko gebe es noch in einfachen Lagen. Das betreffe weniger die Wachstumskerne. Hier bestehe vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard noch nachgefragt würden.
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Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Auch wenn die aktuelle Entwicklung des AWI darauf hindeute, dass die Zeit des Preisauftriebs noch anhalte, seien schon jetzt überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich. (kl)
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