Bei den Fachmärkten liegt die durchschnittliche Spitzenmiete über alle Branchen bei derzeit circa 10,00 Euro. Wobei die Spanne je nach Branche von sechs bis zwölf Euro pro Quadratmeter und mehr reichen kann. Grundsätzlich gilt, dass in den Branchen, in denen höhere Flächenproduktivitäten erreicht werden, wie beispielsweise bei Lebensmitteln, Bekleidung, Elektronik und Drogeriebedarf tendenziell höhere Mieten gezahlt werden als zum Beispiel bei den Baumärkten.
Abbildung 2: Entwicklung der Spitzenmiete – Deutschland
Quelle: Brockhoff & Partner, Aberdeen Research, 2010
Investmentausblick
Grundsätzlich bewerten wir den Einzelhandelsmarkt als relativ stabil. Jedoch sind im laufenden Jahr negative Effekte durch den leichten aber kontinuierlichen Abbau von Arbeitsplätzen und die damit verbundenen Eintrübung der Verbraucherstimmung beziehungsweise des privaten Konsums zu erwarten, so dass wir neben den sich in zunehmender Auflösung begriffenen B- und C-Lagen auch für die 1A-Lagen von einem moderaten Mietsinken ausgehen. Erste Indikatoren waren bereits das teilweise Ausbleiben von Key-Money beim Mieterwechsel. Shopping-Center und Fachmärkte unterliegen durch ihren Branchenmix anderen Gesetzmäßigkeiten, so dass wir hier bei den Top-Objekten mit attraktivem Mietermix in Makrostandorten mit guten Fundamentaldaten von relativ stabilen Spitzenmieten ausgehen. Beim Fünf-Jahres-Ausblick rechnen wir jedoch in den 1A-Lagen wieder mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von 2,7 Prozent.
Auf Grund der Belebung des Investmentmarktes im Einzelhandel in der ersten Jahreshälfte 2009 und der bereits eingeleiteten Deals 2010 gehen wir im weiteren Jahresverlauf bei den Spitzenrenditen für die drei analysierten Betriebstypen von einem eher sinkenden Renditeniveau zwischen fünf und zehn Basispunkten für die Top-Objekte aus (siehe Abbildung 4). Dass es sich bei der Einzelhandelsimmobilie grundsätzlich um eine attraktive Investition handelt, zeigt auch der Fünf-Jahres-Ausblick auf den Total Return, wo wir bei den Geschäftshäusern der 1A-Lage von einem Total Return von 7,3 Prozent pro Jahr im Mittel ausgehen (siehe Abbildung 3).
Abbildung 3: 3- und 5-Jahresprognose Einzelhandel 1A-Lage – Deutschland
*Renditeshift: 2010-2013 und 2010-2014; Quelle: Aberdeen Research, 2010
Dr. Thomas Beyerle ist Head of Global Research bei der schottischen Aberdeen-Property-Investors-Gruppe. Der studierte Geograph und Real Estate Portfolio Manager analysiert die internationalen Immobilienmärkte seit mehr als 15 Jahren. Beyerle doziert an der BA Stuttgart/Leipzig, ADI Stuttgart/Hamburg, EBS European Business School, IREBS International Real Estate Business School sowie an der Fachhochschule Biberach und der Fachhochschule Kaiserlautern.
