Sowohl bei Projektentwicklungen als auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien erwarten institutionelle Investoren in den Vereinigten Staaten häufig, dass sich der Projektentwickler bzw. der Immobilieneigentümer selbst beteiligen. In Deutschland ist das leider noch die Ausnahme. Gastbeitrag von Volker Arndt, US Treuhand
Dabei ist der Gedanke einer Partnerbeteiligung überzeugend: Nur dann, wenn der Projektpartner wirtschaftlich mit einem nicht unerheblichen Anteil am Investment beteiligt ist, sitzen alle in einem Boot. Die Interessenkongruenz ist am besten gewährleistet, wenn die vertraglichen Beziehungen so gestaltet sind, dass die Interessen der Beteiligten im Einklang stehen.
„Waterfall“-Regelungen
Bei einer Projektentwicklung beispielsweise sollte der Projektpartner 20 bis 40 Prozent der Beteiligung halten. Der Rest wird von den Investoren gehalten. Dabei ist es sinnvoll, die Gewinnverteilung so zu gestalten, dass den Investoren eine Vorrangstellung eingeräumt wird. Man spricht hier auch von „Waterfall“-Regelungen. Aus den Erträgen werden zunächst, bis zu einem bestimmten Prozentsatz, die Investoren bezahlt. Sie bekommen eine Vorzugsausschüttung, bevor der Projektpartner bedient wird.
Vorteile für beide Seiten
Im Gegenzug erhält der Projektentwickler nach Überschreiten der vorab vertraglich definierten Hürde einen proportional höheren Anteil der Erträge, als es dem Prozentsatz seiner Beteiligung entsprechen würde. Diese Regelung hat Vorteile für beide Seiten und spiegelt deren unterschiedliches Rendite-Risiko-Profil wider.
Als Beispiel sei hier ein Fonds genannt, bei dem sich deutsche Privatanleger an amerikanischen Immobilien beteiligen. Der deutsche Anleger will eine attraktive Verzinsung erreichen, besonders wichtig ist ihm aber Sicherheit. Diese erhöhte Sicherheit wird durch die Vorrangstellung erreicht, die ihm vertraglich eingeräumt wird.
