Eine Ausnahme bilden demnach Düsseldorf und das Berliner Umland, wo im Vergleich zu anderen Städten die Objektanzahl zunimmt. In den meisten Metropolregionen sind weiterhin Preissteigerungen bemerkbar. Lediglich Berlin stagnieren die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit dem vierten Quartal 2021. Betrachtet man die gesamte Hautstadtregion, ist im Vergleich zum vorherigen Quartal sogar ein Preisrückgang von etwa 0,9 Prozent zu beobachten. Die Mieten in der Hauptstadt sind nach dem Scheitern der Mietpreisbremse indes deutlich angestiegen.
Die Verteilung der Objekte in den einzelnen Städten und Regionen ist oft ein Grund für die hohe Preisdynamik. Das Angebot an Wohnungen in Gebieten mit niedrigerem Preisniveau nimmt ab, das Angebot in höherpreisigen Stadtteilen bleibt gleich oder nimmt zu. „Die Situation am Angebotsmarkt bleibt angespannt und uns fehlt weiterhin wichtiger Wohnraum, der auch so schnell nicht zur Verfügung stehen wird. Diese Knappheit zeigt sich ebenfalls in steigenden Preisen, die fast überall zu beobachten sind und die sich auch auf die weitere Entwicklung von Städten, Stadtteilen und Umland auswirken“, erklärt Dr. Matthias Schindler, Vorstand der Project Real Estate AG.
Die Entwicklung in den einzelnen Städten:
Berlin: Preise unter Höchstniveau
Nach einem Preisanstieg auf über 8.200 Euro pro Quadratmeter zum Jahreswechsel und einem Rückgang im Februar, steigen die Preise für Eigentumswohnungen im März zwar wieder, erreichen jedoch nicht das bisherige Höchstniveau und liegen bei circa 8.150 Euro pro Quadratmeter. Trotz der Stagnation ist die Jahresentwicklung der Preise mit einem Plus von 8,7 Prozent weiterhin positiv. Für die gesamte Hauptstadtregion ist im Hinblick auf das vierte Quartal 2021 sogar ein Rückgang der Preise von rund 0,9 Prozent erkennbar. Das liegt neben den stagnierenden Preisen in Berlin vor allem an der erhöhten Objektanzahl im günstigeren Berliner Umland.
Die kräftigsten Preissteigerungen gibt es weiterhin im Bezirk Mitte mit einem Plus von 17,3 Prozent. Auch Pankow erreicht diesen Wert. Dass sich die Preise dennoch seitwärts bewegen liegt unter anderem daran, dass es wenige neue Wohnungen in den teuersten Bezirken gibt und sich neue Objekte auf dem Markt in eher günstigeren Lagen wie dem Norden von Pankow oder in Marzahn-Hellersdorf befinden. Insgesamt bewegt sich das Wohnungsangebot wieder nach unten.
Das Berliner Umland weist mit 9,5 Prozent höhere Preissteigerungen auf, doch auch diese sind leicht rückläufig. Das Preisniveau liegt bei knapp 5.250 Euro pro Quadratmeter. Im Gegensatz zur Hauptstadt erhöht sich hier jedoch das Neubauangebot. In Potsdam liegen die Preise weiterhin bei etwas über 7.300 Euro pro Quadratmeter.
Das Mietpreisniveau im Neubau in Berlin befindet sich zum Stand viertes Quartal 2021 bei 18,69 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Plus von 9,9 Prozent in den letzten zwölf Monaten ist die Mietpreissteigerung damit höher als die aktuelle Steigerung der Preise für Eigentumswohnungen, was eine Ausnahme am aktuellen Markt darstellt. Das Angebot hat sich im vierten Quartal wieder erholt, nachdem die Zahlen in den Vorquartalen stark rückläufig waren. Im Durchschnitt sind aktuell monatlich etwa 560 Neubauangebote zu finden. Im Bestand sind die Mietpreise nach Scheitern des Mietendeckels deutlich gestiegen und liegen aktuell bei 13,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 11,4 Prozent entspricht. Das Angebot im Bestand ist stabil und liegt im vierten Quartal monatlich bei ca. 2.650 Wohnungen.
München: Preissteigerung setzt sich wieder fort
Nachdem die Preise über den Jahreswechsel kurzzeitig stagnierten, setzt sich die seit Jahren beobachtete Preissteigerung in München wieder fort und das Preisniveau liegt bei ca. 13.350 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Wert von 15,3 Prozent ist die jährliche Entwicklung weiterhin sehr hoch. Ein Grund für die hohe Preisdynamik ist die Objektverteilung. Das Angebot in den teuren Bezirken bleibt in den letzten Monaten etwa auf demselben Niveau, in den Bezirken mit unterdurchschnittlichem Preisniveau verringern sich die Zahlen um knapp 20 Prozent. Ein stärker rückläufiges Angebot sowohl im Münchner Umland als auch in Augsburg und Ingolstadt erhöhen den Münchner Einfluss auf die Preise der gesamten Metropolregion. Hier ist folglich eine Preissteigerung von 21,8 Prozent zu beobachten.
Auch das nähere Münchner Umland (ohne Augsburg und Ingolstadt) weist mit einer Jahresentwicklung von 13,3 Prozent einen hohen Wert auf. Hier ist der Objektrückgang noch einmal stärker ausgeprägt als in München. Das Preisniveau liegt mittlerweile bei knapp 9.400 Euro pro Quadratmeter.
Mit rund 6.950 Euro pro Quadratmeter sind die Verkaufspreise in Augsburg im ersten Quartal deutlich gestiegen und weisen mittlerweile mit 11,9 Prozent ebenfalls zweistellige Steigerungsraten auf. Das Preisniveau in Ingolstadt liegt bei knapp 5.900 Euro pro Quadratmeter.
Die Münchner Mietpreise steigen nur gering. Im Neubau kostet der Quadratmeter im vergangenen vierten Quartal 22,15 Euro und damit 1,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Bestand liegt der Mietpreis bei 19,82 Euro pro Quadratmeter, was eine jährliche Steigerung von 1,5 Prozent bedeutet. Das Angebot ist sowohl im Neubau als auch im Bestand rückläufig. Wurden im Neubau im vierten Quartal 2020 noch rund 650 Angebote pro Monat erfasst, sind es aktuell nur noch ca. 450. Das Bestandsangebot bewegte sich im letzten Jahr in einem Bereich zwischen 3.000 und 3.800 Wohnungen monatlich. Das Angebot wird seit dem zweiten Quartal 2021 weniger.
Hamburg: Preise bei 8.450 Euro pro Quadratmeter
Die Preise in Hamburg steigen im ersten Quartal 2022 wieder deutlich an und der Quadratmeterpreis beträgt aktuell 8.450 Euro. Damit liegt die jährliche Preissteigerungsrate bei 9,5 Prozent. In Hamburg ist die Preisdynamik auf ein verringertes Wohnungsangebot in günstigeren Lagen und ein erhöhtes Angebot in exklusiven Lagen wie der Hafencity oder den Stadtteilen Groß Flottbek oder Groß Borstel zurückzuführen. Die meisten neuen Wohnungen bietet der Bezirk Wandsbek mit durchschnittlichen Preisen von ca. 7.700 Euro pro Quadratmeter, die damit über dem Durchschnitt des Bezirks von ca. 7.050 Euro pro Quadratmeter liegen. Die höchsten Preissteigerungen auf Bezirksebene werden mit 19 Prozent im Bezirk Nord beobachtet. Damit ist Hamburg-Nord nach Hamburg-Mitte der zweite Bezirk mit einem fünfstelligen Quadratmeter-Preisniveau. Insgesamt ist auch in Hamburg das Wohnungsangebot rückläufig. Mit einem Rückgang von etwa zehn Prozent innerhalb eines Jahres sind die Zahlen allerdings moderater als beispielsweise in Berlin oder München. Im Hamburger Umland sind Preissteigerungen von 15 Prozent zu beobachten, was einen Quadratmeterpreis von ca. 5.650 Euro zur Folge hat.
Das Mietpreisniveau in Hamburg liegt im Neubau im vierten Quartal 2021 bei 16,66 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung um 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Bestand steigen die Preise um 3,6 Prozent auf 13,57 Euro pro Quadratmeter. Das Neubauangebot ist auch in Hamburg rückläufig, wenn auch weniger stark als in München. Aktuell werden monatlich knapp 400 Neubaumietwohnungen angeboten. Im Bereich der Bestandswohnungen liegt das Angebot zwischen 3.000 und 3.700 Wohnungen. Parallel zu München ist hier ein Rückgang seit dem zweiten Quartal 2021 zu beobachten.
Frankfurt: Preissprünge innerhalb kurzer Zeit
Die rasante Entwicklung in Frankfurt führt zu Preisen von knapp 9.000 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Jahresentwicklung von rund 10,5 Prozent. Der größte Teil dieser Entwicklung, nämlich 9,5 Prozent, wurde in den letzten sechs Monaten erreicht. Solche Preissprünge innerhalb kurzer Zeit wurden bisher nur in München beobachtet. Die Preissteigerungen wurden unter anderem durch neu verfügbare Wohnungen in exklusiven Lagen ausgelöst, wie Nordend, Ostend oder Bockenheim. Mehr als die Hälfte der neuen Objekte weisen Preise um bzw. über 10.000 Euro pro Quadratmeter auf. Auffällig ist, dass mittlerweile auch in den Randlagen sehr hohe Verkaufspreise generiert werden. Wie auch in München weist die Metropolregion Frankfurt mit 14,7 Prozent einen stärkeren Preisanstieg auf als die Kernstadt, was auf einen deutlichen Rückgang der Wohnungsangebote im Umland zurückzuführen ist.
Im Frankfurter Umland (ohne Mainz, Wiesbaden und Darmstadt) bleiben die Preise im vierten Quartal mit 5.900 Euro pro Quadratmeter unverändert. Aufgrund der starken Anstiege in den Vorquartalen ist die jährliche Steigerungsrate mit 13,4 Prozent weiterhin hoch.
Dagegen ist Frankfurt die einzige Metropole mit fallenden Mietpreisen. Im vierten Quartal 2021 liegen die Neubaumieten bei 18,65 Euro pro Quadratmeter und damit 5,3 Prozent unter dem Vorjahreswert. Auch im Bestand sind die Mietpreise mit 15,23 Euro pro Quadratmeter, ein Minus von 2,4 Prozent zum Vorjahr, rückläufig. Auffällig ist, dass sich die Angebote im Neubau im Bezirk Innenstadt I seit dem zweiten Quartal 2021 etwa halbiert haben. Viele dieser früheren Angebote stammten aus hochpreisigen Lagen im Europaviertel bzw. aus den Hochhausobjekten nördlich des Hauptbahnhofs, was die statistische Mietpreisentwicklung der gesamten Stadt beeinflusst. Das Angebot im Neubau liegt monatlich meist zwischen 300 und 400 Wohnungen. Im Bestand werden 2021 pro Monat zwischen 2.950 und 3.250 Mietwohnungen angeboten.
Düsseldorf: Preise wieder über 8.000 Euro
Nachdem die Preise im vergangenen Quartal kurz unterhalb von 8.000 Euro lagen, konnte jetzt wieder ein Anstieg auf knapp 8.250 Euro pro Quadratmeter festgestellt werden. Mit einer Steigerung von 5,7 Prozent ist die Jahresentwicklung vergleichsweise moderat. Alle Vertriebsstarts im ersten Quartal lagen in den Stadtbezirken 1, 3 bzw. 4, in denen in der Regel höhere Preise erzielt werden. Im Gegensatz zu den meisten anderen Metropolen nehmen die Objektanzahl sowie das Angebot an verfügbaren Einheiten in Düsseldorf zu. Im Düsseldorfer Umland steigen die Preise ebenfalls wieder etwas stärker an und liegen aktuell bei knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht in der Jahresentwicklung einem Plus von 6,9 Prozent.
Das Mietpreisniveau im Neubau in Düsseldorf entwickelt sich sehr dynamisch. Im vierten Quartal beträgt der Mietpreis hier 16,68 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 15 Prozent zum Vorjahr. Das Gesamtangebot an Neubauten ist mit 100 bis 160 Wohnungen pro Monat eher gering, weshalb die großen Preissprünge mit Vorsicht zu betrachten sind. Im Bestand liegt der Mietpreis relativ stabil bei 12,31 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerungsrate zum Vorjahr liegt bei 2,2 Prozent. Das Angebot im Bestand ist zwischen dem zweiten und dem vierten Quartal 2021 von ca. 3.050 auf ca. 2.400 Wohnungen gesunken.
Köln: Höchste Preisdynamik nach München
Mit einer jährlichen Steigerungsrate von 14,5 Prozent weist Köln nach München die höchste Preisdynamik auf. Der Quadratmeter kostet aktuell knapp 7.000 Euro. Diese rasante Entwicklung ist durch die Objektverteilung erklärbar. Während das Wohnungsangebot in der Stadt insgesamt deutlich zurückgeht, hat sich das Angebot in den beiden teuersten Bezirken Innenstadt und Lindenthal erhöht bzw. ist gleichgeblieben. Allein in den letzten drei Monaten gab es mehrere Vertriebsstarts mit Preisen über 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Im nahegelegenen Bonn liegt das jährliche Preiswachstum mit einem Wert von 23 Prozent auf einem sehr hohen Niveau und der Quadratmeterpreis beträgt derzeit 6.550 Euro. Neue Objekte mit Preisen von teilweise über 8.000 Euro pro Quadratmeter in den Bezirken Bonn und Beuel treiben die Preise immer weiter in die Höhe. Im restlichen Kölner Umland liegt das Preisniveau bei etwa 5.100 Euro pro Quadratmeter.
Die Kölner Mietpreise im Neubau betragen durchschnittlich 15,77 Euro pro Quadratmeter, was einem Preisanstieg von 5,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt entspricht. Im Bestand entwickelt sich der Mietpreis moderater mit einer Rate von 2,7 Prozent und liegt aktuell bei 13,05 Euro pro Quadratmeter. Das Neubauangebot ist mit 85 bis 100 monatlichen Inseraten begrenzt. Das Wohnungsangebot im Bestand ist rückläufig mit aktuell rund 1.600 monatlichen Angeboten. Der höchste Wert wurde im zweiten Quartal 2021 mit 2.150 Angeboten erreicht.
Nürnberg: Deutlicher Preissprung
Nach unwesentlichen Veränderungen im letzten Quartal ist in Nürnberg nun wieder ein deutlicher Preissprung von 6.250 Euro auf ca. 6.650 Euro pro Quadratmeter bemerkbar. Durch diese Steigerung erhöht sich die Wachstumsrate von 5,2 auf 9,3 im ersten Quartal 2022. Mehr als 75 Prozent der Vertriebsstarts von Januar bis März weisen ein Preisniveau von über 7.000 Euro pro Quadratmeter auf. Dabei ist keine besondere Verteilung hinsichtlich einzelner Stadtteile zu beobachten. Besonders teuer sind Stadtrandlagen wie Marienberg, Thon oder Laufamholz.
Im Nürnberger Umland gehen die Objektzahlen weiter zurück. Das Preisniveau liegt bei 5.600 Euro pro Quadratmeter. Im benachbarten Fürth ist die Preisdynamik mit einem Plus von 8,7 Prozent ähnlich hoch wie in Nürnberg. Der Quadratmeter kostet im Durchschnitt 5.850 Euro.
Das Nürnberger Mietpreisniveau im Neubau ist in den letzten Quartalen rückläufig. Im Vergleich der letzten zwölf Monate ist die Preisentwicklung mit einem Plus von 2,5 Prozent allerdings weiterhin positiv. Der Mietpreis liegt im vierten Quartal 2021 bei 13,41 Euro pro Quadratmeter. Die Bestandspreise entwickeln sich eher seitwärts und betragen rund 10,75 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau ist das Angebot in den letzten Quartalen gestiegen, liegt jedoch nur bei knapp über 100 Wohnungen im Monat. Im Bestand werden 2021 monatlich zwischen 1.800 und 2.000 Wohnungen angeboten.
Wien: Preisdynamik setzt sich fort
In Wien kostet der Quadratmeter mittlerweile etwa 7.450 Euro, was einer Steigerung von 10,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Damit setzt sich die hohe Preisdynamik mit zweistelligen Wachstumsraten im neuen Jahr fort. Die Objektzahlen sind weiterhin rückläufig. Dies betrifft in erster Linie die günstigen Randbezirke links der Donau (Donaustadt und Floridsdorf) sowie Liesing. Dies hat einen Effekt auf das Preisniveau der Gesamtstadt. Am stärksten steigt der Preis in den westlichen Randbezirken Hietzing und Hernals mit 16,4 bzw. 14,7 Prozent sowie in der Donaustadt mit einem Wert von 14,3 Prozent. Im Wiener Umland ziehen die Preise mit einer Steigerung von 9,7 Prozent wieder stärker an und das Preisniveau liegt bei rund 5.350 Euro pro Quadratmeter. Der Mietpreis in Wien beträgt im Neubau ca. 17,42 Euro pro Quadratmeter und im Bestand ca. 14,30 Euro pro Quadratmeter.
Seit 2017 veröffentlicht Project Research quartalsweise eine Wohnungsmarktanalyse zu Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen. Analysiert werden die Angebotskaufpreise im privat finanzierten Geschoss- und Mietwohnungsbau für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Nürnberg. Düsseldorf, Köln und Wien. Die Mietpreise für Wien erhebt Project Research nicht selbst, sondern entnimmt diese den regelmäßigen Veröffentlichungen in der österreichischen Tageszeitung „Der Standard“. Hierbei handelt es sich um Brutto-Mieten.
