Als drittes Beispiel mag Hamburg dienen. In der Hansestadt möchte praktisch jeder gern investieren. Wohnlagen im Osten allerdings, Rothenburgsort oder Hamm beispielsweise, werden oft übersehen. Dabei besteht dort noch deutlich größeres Potenzial für steigende Bestandsmieten als beispielsweise in Barmbek, wo die Ankaufsrenditen kaum über drei Prozent liegen, bei Mieten von 13 bis 16 Euro je Quadratmeter aber nur noch wenig Spielraum mehr für weiteres Wachstum besteht.
Mietperspektive ist entscheidend
Gerade die Perspektiven für steigende Mieten sollten das entscheidende Kriterium für Kapitalanleger darstellen, die langfristig investieren und dabei sowohl an einem regelmäßigen Cashflow als auch am nachhaltigen Kapitalerhalt interessiert sind. Denn in den begehrtesten Wohnlagen ist das Wachstum der Wohnungsmieten der Einkommensentwicklung längst enteilt, das Potenzial für weitere Mietsteigerungen deshalb begrenzt.
Noch stärker gestiegen sind die Kaufpreise; die Folge sind eben jene Ankaufsrenditen von drei Prozent, die sich auch später im Bestand kaum werden steigern lassen. Gerade in diesen Fällen könnte ein Umfeld steigender Zinsen stattdessen zu einem Abwertungsdruck führen. Denn wenn die Anleiherenditen steigen, werden Investoren auch von Immobilien-Investments höhere Renditen verlangen.
Eine Risikoprämie von zweieinhalb oder drei Prozentpunkten gegenüber deutschen Staatsanleihen dürfte als Puffer nicht ausreichen, um diesen Druck abzufangen. Wenn gleichzeitig auch das Mietsteigerungspotenzial begrenzt ist, werden rückläufige Marktwerte eine unausbleibliche Folge sein.
Expertise ist notwendig
Den besten Schutz vor einem solchen Risiko bieten deshalb gerade für langfristig orientierte Investoren Wohnimmobilien, die noch einen gewissen Renditeabstand gegenüber dem allgemeinen Zinsumfeld bieten, vor allem aber noch Potenzial für steigende Mieten aufweisen. Diese Perspektive ist heute wichtiger als alles andere.
Um entsprechende Standorte und Objekte zu identifizieren, bedarf es jedoch der Expertise und Kompetenz von Investoren, die sich nicht auf die Spitzenstandorte in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt beschränken, sondern auch in Ingolstadt oder Hildesheim gut vernetzt und verankert sind.
Autor Andre Schmöller ist Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH
Foto: Domicil Real Estate
