Bei der Finanzierung privater Immobilienkäufe kommen in erster Linie Annuitätendarlehen zum Einsatz. Für chancenorientierte Investoren kann die Kombination eines endfälligen Kredits mit einem geeigneten Fondssparplan die bessere Wahl sein, rechnet Ottmar Wolf von Wallrich Wolf Asset Management vor.
Private Immobilieninvestments sind in Deutschland beliebt wie nie zuvor. Ein Grund dafür sind die historisch niedrigen Zinsen. Zehnjährige Annuitätendarlehen sind bei 60 Prozent Beleihung für unter 0,9 Prozent zu haben. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und einer jährlichen anfänglichen Tilgungshöhe von fünf Prozent ergibt sich somit eine monatliche Belastung von 1.475 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von 143.018 Euro.
Nutzung frei gewordener Liquidität
Deutlich sinnvoller erscheint ein anderer Weg. Statt des Annuitätendarlehens wird ein endfälliger Kredit in gleicher Höhe aufgenommen. Hier sind monatlich lediglich die Zinsen zu zahlen, während die vollständige oder teilweise Kreditrückzahlung erst am Laufzeitende erfolgt. Die auf diese Weise gewonnene freie Liquidität wird in einen Sparplan auf einen geeigneten Investmentfonds eingezahlt. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft und das angesparte Vermögen zur Kredittilgung eingesetzt.
Ausgehend von der oben genannten Belastung in Höhe von monatlich 1.475 Euro muss zunächst die freie Liquidität ermittelt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zinssatz endfälliger Immobilienkredite etwa 0,1 Prozent über dem vergleichbarer Annuitätendarlehen liegt. Die Zinsen belaufen sich also auf 3.000 Euro im Jahr (ein Prozent von 300.000) beziehungsweise 250 Euro im Monat. Bleiben 1.225 Euro für regelmäßige Einzahlungen in den Fondssparplan. Bei einem Prozent Ausgabeaufschlag ergibt sich für die kommenden zehn Jahre ein monatlich zu investierender Betrag von 1.212,75 Euro. Diese Beträge sind nun mit einer hypothetischen Rendite auf den Endfälligkeitstermin des Darlehens aufzuzinsen. Da die zukünftige Wertentwicklung der Fondsanteile natürlich ungewiss ist, bleibt hierfür nur der Rückgriff auf Vergangenheitswerte.
Auswahl des optimalen Investmentfonds
Als sinnvoll erscheint die Wahl eines ausgewogen investierenden Mischfonds. Diese weisen deutlich geringere Schwankungen auf als klassische Aktienfonds, haben es in den vergangenen zehn Jahren aber dennoch auf eine durchschnittliche Rendite von ca. fünf Prozent pro Jahr gebracht. Wenn man diesen Wert für die Zukunft unterstellt, ergibt sich nach einer Dekade ein angespartes Vermögen von 187.204 Euro. Hiervon machen die Einzahlungen 145.530 Euro aus. Der Rest (41.674 Euro!) sind Wertzuwächse, die beim Verkauf der Fondsanteile der Abgeltungssteuer von 26,375 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) unterliegen.
Zur Tilgung verbleibt ein Betrag von 176.212 Euro. Der erwartete Vorteil gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen beträgt damit gut 19.000 Euro (nach Steuern und Gebühren). Wird das Modell so konstruiert, dass das Darlehen nach zehn Jahren vollständig abbezahlt ist, was eine monatliche Rate von 2.602 Euro erforderlich machen würde, liegt der Nettovorteil der Fondsvariante sogar bei 78.000 Euro.
Das Risiko der Fondslösung besteht nun natürlich darin, dass der angestrebte Tilgungswert trotz der Sicherheitsreserve von 19.000 beziehungsweise sogar 78.000 Euro nicht erreicht wird. Dies könnte beispielsweise bei einem stärkeren Aktienmarkteinbruch der Fall sein. Aus diesem Grund sollte das Fondsmodell auch nur dann gewählt werden, wenn außerhalb der Immobilienfinanzierung ein gewisser Kapitalspielraum vorhanden ist.
Ottmar Wolf ist Vorstand der Wallrich Wolf Asset Management AG
Foto: Wallrich Wolf Asset Management
