Es geht um Angebote nach dem Vermögensanlagengesetz, bei denen das Anlageobjekt zum Zeitpunkt der Emission „nicht konkret bestimmt ist“ (Blindpools). Diese dürfen seit dem vom 17. August 2021 an geltenden Anlegerschutzstärkungsgesetz nicht mehr öffentlich angeboten werden. Das „Merkblatt“ präzisiert, was „konkret bestimmt“ in den Augen der Behörde bedeutet.
Die bisherigen Kriterien für einzelne Anlageobjekte hat die BaFin an einigen Stellen reduziert, „um die Rechtsanwendung zu erleichtern“, schreibt sie. Das gelte insbesondere für die Kategorie Immobilien. Künftig sei es zur (Vermeidung der) Einordnung als Blindpool beispielsweise nicht mehr erforderlich, Angaben zum Sanierungsstand, zu einer Grundbucheintragung oder zur bestehenden Vermietung inklusive Vermietungsstand zu machen.
Es bleibt jedoch dabei, dass alle geplanten Objekte oder Grundstücke zum Beispiel hinsichtlich Adresse beziehungsweise Flurstück und Quadratmeterzahl konkret bekannt sein und benannt werden müssen, auch bei der Investition über Objektgesellschaften oder weitere Ebenen. Maximal fünf Prozent des Kapitals dürfen ohne konkrete Bestimmung als Liquiditätsreserve gehalten werden.
Widerrufsrecht bei Prospektnachtrag
Grundsätzlich zulässig dürfte bleiben, die Emission zunächst mit einem Startobjekt oder -portfolio zu beginnen und dieses später durch weitere Immobilien zu ergänzen. Das Merkblatt enthält lediglich den Hinweis, dass bei wesentlichen Änderungen zum Anlageobjekt ein Prospektnachtrag erforderlich ist.
Das lässt die Möglichkeit offen, in dem Prospektnachtrag weitere Objekte vorzustellen. Diese müssen dann aber sicherlich ebenfalls „konkret bestimmt“ sein. Zudem besteht im Fall eines Prospektnachtrags grundsätzlich ein Widerrufsrecht für alle bereits investierten Anleger, was die Finanzierung der vorherigen Objekte in Frage stellen kann. Inwieweit es zulässig ist, eine solche Erweiterungs-Planung von vornherein anzukündigen und wie dies im Verkaufsprospekt dargestellt werden müsste, geht aus dem Merkblatt nicht hervor. Offen bleibt auch, wie zu verfahren ist, falls sich nach Abschluss der Emission herausstellt, dass alle oder einzelne der geplanten Objekte nicht realisiert werden können.
Erneuerbare-Energien-Anlagen als „Gattung“
Daneben gibt es Anlageobjekte, die lediglich nach ihrer „Gattung“ bestimmbar sind. Dazu zählen etwa die einzelnen Einheiten eines Container-Portfolios, die aber ebenfalls – zum Beispiel bezüglich der genauen Aufteilung auf Typ, Größe und Alter der Container – konkret bestimmt sein und mindestens durch Vorverhandlungen einen „nachweisbaren Realisierungsgrad“ haben müssen.
Ebenfalls als „Gattung“ stuft die BaFin Erneuerbare-Energien-Anlagen ein. Diese sind künftig also auch dann erlaubt, wenn der konkrete Standort noch unbestimmt ist, sofern eine Reihe von Parametern der geplanten Projekte sowie unter anderem Anlagentyp und Hersteller definiert werden.
Das überarbeitete Merkblatt enthält daneben neue Kategorien von Anlageobjekten, „die sich in der Prüfungspraxis ergeben haben und die eine einheitliche Anwendung erforderlich machen“, schreibt die Behörde. So habe die BaFin zum Beispiel eine Kategorie für Großmobilien eingeführt, wie etwa Packstationen, und eine Kategorie für den Onlinehandel von Kleinwaren. Diese spielen im Markt – jedenfalls im überregionalen Vertrieb – bislang jedoch keine Rolle.
Zusätzlich „Checkliste“
Die BaFin habe in der neuen Fassung des Merkblatts auch bisher festgestellte Umgehungsversuche berücksichtigt. Neu ist eine „Checkliste“, welche die Anbieter künftig mit den Unterlagen bei der BaFin einreichen müssen und die ihnen – aber wohl auch der Behörde selbst – „Hilfestellung“ geben soll.
Die BaFin hatte den Entwurf der Neufassung des Merkblatts Ende März öffentlich zur Konsultation gestellt. Demnach sind vier Stellungnahmen eingegangen. Drei Organisationen haben der Veröffentlichung zugestimmt, darunter der Bundesverband Crowdfunding und die maßgeblich vom Branchendienst „Kapital-markt intern“ koordinierte BMI – Bundesarbeitsgemeinschaft mittelständischer Investmentpartner. Die Stellungnahmen sind auf der Website der BaFin nachzulesen.
