Ebenso sind Probleme beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie nicht von der Hand zu weisen. Das Darlehen wurde nämlich bis dahin noch nicht um einen Euro getilgt. Endfällige Darlehen stellten sich in der Vergangenheit immer als teurer als Annuitätendarlehen heraus. Sie sollten deshalb gemieden werden. Verlockend klingt auch die Bauspar-Sofortfinanzierung. Immobilienkäufer erhalten sofort ein Darlehen zu niedrigen Zinsen und zahlen anschließend in einen Bausparvertrag ein.
Drei Modelle der Bauspar-Sofortfinanzierung
Das klassische Bausparen, bei dem man zunächst ein Mindestguthaben anspart, um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bekommen, wird allerdings auf den Kopf gestellt. Angeboten werden drei Finanzierungsmodelle. Im ersten Modell wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Dieser wird mit einem separat abgeschlossenen Darlehen, für das nur Zinsen gezahlt werden, vorfinanziert. Bei jährlichen Sparraten von einem Prozent der Darlehenssumme wird es bis zur Zuteilung mehr als 30 Jahre dauern. Die Darlehenszinsen sind in der Regel nur für eine bestimmte Zeit festgeschrieben, bei gestiegenen Marktzinsen steigt die Zinsbelastung.
Erst mit der Zuteilung tilgen Bausparguthaben und -darlehen das vorfinanzierte Darlehen. Beim zweiten Modell wird ein höheres Darlehen als benötigt aufgenommen. Die Differenz wird als Guthaben in einen Bausparvertrag eingezahlt, der bis zur Zuteilung mit kleinen monatlichen Sparbeträgen zusätzlich angespart wird. Anschließend wird das Darlehen mit dem Bausparvertrag getilgt. Die monatliche Gesamtrate ist so konstruiert, dass sie bis zur Tilgung des letzten Euro konstant ist. Man spricht daher von Konstantmodellen. Das dritte Modell ist eine Konstruktion aus einem separaten Darlehen und mehreren Bausparverträgen, die mit unterschiedlichen monatlichen Raten angespart werden.
Keine undurchschaubaren Finanzierungen abgeschliessen
Sie werden zu unterschiedlichen Terminen zugeteilt. Der jeweils zugeteilte Bausparvertrag löst dann schließlich immer einen Teil des ursprünglichen Darlehens ab. Problematisch sind auch hier höhere Zinsbelastungen bei gestiegenen Marktzinsen. Die Modelle sind schwer untereinander und mit anderen Alternativen vergleichbar. Bis zur Zuteilung ist noch kein Euro getilgt. Seit März 2016 muss der Gesamteffektivzinssatz als Vergleichsmaßstab angegeben werden, dennoch bleiben die Modelle intransparent. Niedrige monatliche Belastungen suggerieren Planungssicherheit. Dies kann aber auch mit klassischen Annuitätendarlehen und entsprechender Zinsbindungszeit oder aber auch mit Volltilgungsdarlehen erreicht werden.
Für Immobilienkäufer gilt: Langfristige Verbindlichkeiten über hohe sechsstellige Summen belasten das Haushaltsbudget über mehrere Jahrzehnte. Je weiter die persönlichen Gegebenheiten vom Idealfall entfernt sind, desto häufiger werden komplizierte Finanzierungsmodelle geschnürt, die auf den ersten Blick einfach erscheinen. Finanzierungen, die nicht durchschaut und deren finanzielle Auswirkungen daher nicht abzuschätzen sind, sollten nicht abgeschlossen werden. Die einfachsten Modelle sind nach unserer Einschätzung die besten. Aufgrund der Unübersichtlichkeit des Marktes lohnt sich die Beratung durch unabhängige Experten, zum Beispiel der Verbraucherzentrale.
Autor Thomas Hentschel ist Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.
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