Baugeld ist so günstig wie seit 30 Jahren nicht. Die Inflationsrate gegengerechnet, sind Darlehen fast gratis. Steigende Preise machen den Erwerb für viele dennoch schwieriger. Ein Feld für Berater.
Wohnimmobilienmärkte in deutschen Großstädten sind seit Beginn der Finanzkrise für manchen Superlativ gut. Der Markt scheint in einer Art Rauschzustand zu sein. Vor allem in den Metropolen kratzen Menschen ihr Eigenkapital zusammen, ergänzen es um einen Bankkredit, den es zu historisch niedrigen Zinsen gibt und stecken es in eine Immobilie. Makler können Anfragen weder personell noch aus dem Angebot heraus stemmen. Engel & Völkers gab kürzlich an, eine halbe Million Kaufanfragen registriert zu haben, bei Immobilienscout24 ist die Zahl der Kaufgesuche seit Beginn der Finanzkrise um 500 Prozent gestiegen.
Preise steigen weiter
Das hat gute Gründe: Staatsschuldenkrise, Inflationsängste und der Mangel an lukrativen sicheren Anlagealternativen haben das Betongold zunehmend attraktiv gemacht. Hinzu kommt, dass die Wohnungsknappheit die Mieten und damit die Renditen treibt. Vor allem in Groß- und Universitätsstädten spitzt sich die Situation zu. In den zehn deutschen Großstädten mit dem stärksten Wohnungsmangel fehlten 100.000 Mietwohnungen, heißt es in einer Studie, die das Pestel-Institut im Auftrag der „Initiative für den Wohnungsbau“ erstellt hat.
Das Problem wird sich vorerst nicht lösen lassen. Denn der Wohnungsbedarf ist abhängig von der Zahl der Haushalte und die nimmt deutschlandweit weiter zu. Darüber hinaus steigt die Pro-Kopf- Wohnfläche an, auch der Trend „zurück in die Stadt“ spielt eine Rolle. Zwar ist nach Berechnungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die Zahl der Baugenehmigungen 2012 um 7,4 Prozent auf 245.000 geklettert. Die Hoffnung des Ministeriums, dass die steigende Bautätigkeit zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beiträgt, teilt die Fachwelt indes nicht.
Die Wohnungsmieten und -preise werden 2013 weiter steigen, so das Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft, auch das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) sieht weitere moderate Preissteigerungen. Demzufolge passe sich das Wohnungsangebot nur langsam an die Nachfragesteigerung an. Anzeichen für eine Preisblase sehen die meisten Experten aber nicht: „Selbst wenn Mieten und Kaufpreise auch 2013 weiter leicht anziehen, gibt es keinen Grund zur Hysterie“, sagt Professor Harald Simons von Empirica bei der Vorstellung des Frühjahrgutachtens. 2012 seien die Mieten mit 2,4 Prozent nur minimal stärker als die Inflation gestiegen, in besonders gefragten Lagen oder Stadtteilen in den Städten könnten Übertreibungen allerdings nicht ausgeschlossen werden.
Inflationsbereinigt bezahlen die Deutschen heute weniger für das Wohnen als 1992, so der Immobilienverband Deutschland IVD. Auch im Vergleich zu den jeweiligen Durchschnittsmieten haben die aktuellen Kaufpreise für Wohnimmobilien an vielen Standorten historisch betrachtet noch Aufholpotenzial, ergänzt das HWWI. In vielen Großstädten droht eine Immobilienpreisblase, warnt hingegen das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin und macht seine Einschätzung an der Abkopplung von Mieten und Kaufpreisen fest. Letztere hätten seit Ende 2010 wesentlich stärker angezogen als die Mieten.
Verantwortlich dafür sei nicht zuletzt die Geldpolitik der Zentralbank mit ihrer Nullzinspolitik. Mieter sorgen sich vor allem darum, ob sie sich die steigenden Mieten noch leisten können. Viele Mieter geben heute weit mehr als ein Drittel ihres Einkommens für Miete und Energie aus, sagt der Deutsche Mieterbund. Dieses Szenario lässt viele Menschen über einen Immobilienerwerb nachdenken. „Dann zahlen sie wenigstens in die eigene Tasche, profitieren von mehr Lebensqualität in den eigenen vier Wänden und schaffen sich gleichzeitig einen soliden Baustein für die private Altersvorsorge, nennt Rüdiger Grimmert, Sprecher der Postbank, die Hauptmotive der Erwerber.
Zinsen auf Talfahrt
Das billige Baugeld ermöglicht auch einigen, die es sich bisher nicht leisten konnten, den Sprung ins Eigenheim. Die Zinsen waren in den vergangenen dreißig Jahren nicht auf so niedrigem Niveau wie heute. Baugeld für zehn Jahre fest gibt es laut Homepage des Finanzdienstleisters Dr. Klein derzeit ab 2,41 Prozent effektiv (Darlehensbetrag 190.000 Euro, Beleihungsauslauf bis 60 Prozent). Im Rückblick mussten Kreditnehmer auch schon über zehn Prozent bezahlen.
Damit sind heute Immobilienkredite, die Inflationsrate von rund zwei Prozent gegengerechnet, fast gratis. Ursache für die niedrigen Zinsen war die starke Nachfrage nach sicheren deutschen Staatsanleihen, erklärt Dr.-Klein-Vorstandssprecher Stephan Gawarecki. Deren Rendite sank mit steigender Nachfrage und im Gleichschritt sind auch die übrigen langfristigen Zinssätze wie beispielsweise jene für Baufinanzierungen gesunken. Allerdings machen es steigende Kauf- und Baupreise für viele Marktteilnehmer mit wenig oder überhaupt keinem Eigenkapital schwierig, Eigentum zu erwerben.
durchschritten werden. Einer Seitwärtsbewegung bis Jahresmitte dürfte ein Anstieg
folgen (Neugeschäft bei anfänglicher Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren).
„Für die Baufinanzierungsberatung bedeutet dies, mit den Kunden schon im Vorfeld die Machbarkeit zu prüfen und Finanzierungsszenarien zu berechnen, sodass sie gerüstet sind und im richtigen Moment auch zuschlagen können“, sagt Dirk Günther, Geschäftsführer der Interhyp-Tochter Prohyp. Genauso wichtig aber sei es, die Risiken aktiv zu diskutieren und mögliche Sorgen zu analysieren. „Unabhängige Finanzierungsberater können sehr gut dabei helfen, den Kaufpreis einzuordnen“, so Günther. „Zins ist nicht alles“, gibt auch Robert Annabrunner, Fachbereichsleiter Drittvertrieb bei der Postbank-Marke DSL-Bank, zu bedenken. „Allerdings wird die Nachfrage durch die niedrigen Zinsen noch zusätzlich befeuert, weil die Renditen, die man derzeit mit Immobilien erzielen kann, vergleichsweise hoch sind. Diese Effekte führen dazu, dass werthaltige Immobilien weiter gefragt sind und damit auch die Preise beflügelt werden.“ Für Bauwillige stellt sich naturgemäß die Frage, wohin sich das Zinsniveau entwickeln wird. Seit dem Zwischentief Anfang Juni 2012 hat sich Baugeld bereits leicht verteuert.
Lange Laufzeiten en vogue
„Wir erwarten für die ersten Monate des Jahres keine großen Veränderungen“, sagt Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG, München. „Aber wenn infolge der Belastungen Deutschlands aus der Eurorettung das Vertrauen in deutsche Staatsanleihen sinkt, könnten auch die Baugeldzinsen wieder anziehen.“ Annabrunner schließt sich an: „Auf längere Sicht dürfte der Tiefstand bei den Zinssätzen erreicht sein. Mittlerweile ist aber in Sachen Staatsschuldenkrise eine Entspannung zu erkennen. Je weiter deren Lösung voranschreitet, desto mehr dürften tendenziell die Renditen steigen und mit ihnen auch die Zinssätze für Hypothekendarlehen. “
Immobilienkäufer und Bauherren, aber auch diejenigen, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, stehen auch vor der Frage, welche Kombination von Zinsniveau und Laufzeit zu ihren Bedürfnissen passt. Das Spektrum reicht von variabler Verzinsung auf Basis des Euribor bis hin zur Fixierung eines Zinssatzes bis zur kompletten Darlehensrückzahlung. Lange Zinsbindungsfristen sind im Zinstief besonders interessant. Deshalb lautet der Rat vieler Experten, die aktuellen historisch tiefen Zinsen zu sichern und möglichst langfristig festzuschreiben. So wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Verwerfungen an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden. „Wir empfehlen, mit langen Zinsbindungen von mindestens zehn, besser 15 oder 20 Jahren und Tilgungen von mindestens zwei Prozent für hohe Kalkulierbarkeit der zukünftigen Belastungen aus dem Immobilienkauf zu sorgen“, sagt Haselsteiner.
In einem derartigen Zinstief sei es fast schon Pflicht, Baukredite für 20 oder sogar 30 Jahre fest abzusichern, bestätigt Max Herbst von der FMHFinanzberatung. Das gelte umso mehr, als der Kreditnehmer trotz der langen Sollzinsbindungen seine Baufinanzierung nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ganz oder teilweise kündigen kann. Idealerweise werde die Tilgungshöhe so gewählt, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindungszeit auch getilgt ist.
„Bei 30 Jahren fest sind es rund zwei Prozent Tilgung und bei 20 Jahren fest wären es rund 3,5 Prozent. Mit dieser Entscheidung brauchen Bauherren und -frauen in ihrem Finanzierungsleben keine Zinsentscheidungen mehr zu treffen“, so Herbst.
Deutsche wollen Sicherheit
Bei der Frage der Darlehenslaufzeit setzt die Mehrheit auf Sicherheit, das belegt das Dr.-Klein-Trendbarometer „Baufinanzierung“. Danach lag der Mittelwert der durchschnittlichen Sollzinsbindung im Gesamtjahr 2012 bei zwölf Jahren und einem Monat. Im Dezember 2011 habe diese Dauer für den fest vereinbarten Zinssatz noch bei elf Jahren und neun Monaten gelegen, macht Gawarecki deutlich. Gleichzeitig sei der Abschluss von Darlehen mit einem variablen Zinssatz, der vereinbart werde, wenn auf weiterhin niedrige oder sogar sinkende Zinsen spekuliert wird, von 2,08 Prozent auf 1,66 Prozent gesunken.
Für Finanzierungswillige, die sich mit der Materie intensiver auseinandersetzen wollen und eine höhere Risikoneigung haben, sind aber auch andere Laufzeit- und Beleihungsvarianten möglich. „Wer Spaß am Zinsaushandeln hat und das Optimale sucht, könnte immer noch mit einem variablen Darlehen, das es für unter zwei Prozent gibt, starten, schnell möglichst viel tilgen und dann rechtzeitig umsteigen, wenn tatsächlich langfristig steigende Zinsen zu erwarten sind“, schlägt Herbst vor. Den Umstiegszeitpunkt dürfe man aber nicht verpassen. Eine andere Variante für Mutige sei, erst einmal für fünf Jahre fest abzuschließen, kräftig zu tilgen, und schon ein unterschriftsreifes Forward-Darlehen in der Tasche haben, falls sich steigende Zinsen andeuten.
Der Empfehlung, das niedrige Zinsniveau für eine höhere Tilgung zu nutzen, folgen inzwischen immer mehr Kreditnehmer. Interhyp hat 55.000 Darlehensabschlüsse in den vergangenen zwei Jahren ausgewertet, mit dem Ergebnis, dass die durchschnittliche anfängliche Tilgung von Januar 2011 bis Dezember 2012 um 0,5 Prozentpunkte auf über drei Prozent gestiegen ist. Wichtig ist vor allen Dingen, dass der Kredit zum Bedarf des Kunden, seiner individuellen Situation und den Präferenzen passt, weist Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, hin.
Immobilienkäufern, denen vor allem der Sicherheitsaspekt wichtig ist und die über ein stabiles Einkommen verfügen, empfiehlt sie eine 15-jährige Bindung, kombiniert mit höherer Tilgungsrate. Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung könnten interessant für Käufer sein, die nach Ablauf eine größere Summe erwarten, beispielsweise aus einer fälligen Lebensversicherung. Zudem würden Darlehen über fünf Jahre oft als Beimischung zu länger laufenden Darlehen verwendet.
Vielfältige Varianten
Annabrunner zeigt eine weitere Möglichkeit auf: Um für die gesamte Laufzeit unabhängig von möglicherweise steigenden Kapitalmarktzinsen zu sein, biete sich eine bausparunterlegte Finanzierung an. „Durch den garantierten Darlehenszins des Bausparvertrages sichert man sich einen verbindlichen Zinssatz für den Zeitraum, wenn die Zinsbindung ausläuft.“ Etwas risikofreudigere Kunden können sich auch für eine Splittung des Gesamtdarlehens in einen festgeschriebenen und einen variablen Anteil, dessen Zinsen abhängig von der Entwicklung der kurzfristigen Zinsen am Geldmarkt sind, entscheiden.
Kreditexperte Max Herbst ist allerdings „ein absoluter Gegner“ eines Darlehenssplittings: „Die Zinsdifferenz ist zurzeit so gering, dass sich dieses Spiel nicht lohnt – ausgenommen für die Bank oder Versicherung.“ Für die DSL Bank sind variable Darlehen ein Nischenprodukt: „Insgesamt ist die Nachfrage sehr gering, was auf die attraktiven Konditionen bei Festzinsdarlehen zurückzuführen ist. Wir erwarten auch keinen wesentlichen Anstieg, da die Risiken für den Kunden meist überwiegen“, so Annabrunner.
Sinnvoll könnten variable Kredite wegen der Flexibilität bei der Rückzahlung für Kunden sein, die schwankende Gehaltsanteile haben, Geldzuflüsse aus Verkäufen oder Erbschaften erwarten oder eine kurzfristige Zwischenfinanzierung benötigen. Kunden, deren Darlehen zur Prolongation anstehen, müssen sich mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigen. Damit können die heutigen Konditionen je nach Anbieter bis zu 66 Monate vor Ende der Zinsbindung neu fixiert werden. Der Kreditgeber lässt sich dies durch einen Zinsaufschlag vergüten. Dessen Höhe ist sowohl abhängig von der Zeit bis zur Ablösung des bestehenden Darlehens als auch von der Dauer der gewünschten Zinsbindung des neuen Darlehens.
„In den letzten fünf Jahren haben fast alle Forward-Kunden verloren“, warnt allerdings Herbst. „Zurzeit herrscht für Banken und Vermittler eine ideale Situation. Ganz leicht steigende Zinsen, die die Entscheidungsfreudigkeit der Kunden erhöht und gleichzeitig die Angst hochhält, in ein paar Wochen oder Monaten könnten die Zinsen noch höher sein. Auch wir gehen davon aus, dass sich die aktuellen durchschnittlichen Zinsen nochmals um etwa 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte erhöhen werden. Das rechtfertigt in einigen Fällen auch den Abschluss eines Forward-Darlehens. Das ist gleichzeitig ein tolles Ruhekissen, das eine kleine Zinsdifferenz wert ist.“
Generell sind Immobilienfinanzierungen heute wesentlich flexibler als noch vor zehn Jahren. Nicht nur bei Zins und Laufzeit gibt es Spielraum zur Gestaltung, auch bei der Festlegung der Tilgungshöhe bieten Banken mittlerweile flexible Optionen an. „Bei vielen Banken ist die Sondertilgungsoption mittlerweile Standard“, weiß Günther.
Flexibilität ist gefragt
Auch die Möglichkeit, die Tilgungshöhe abzusenken und sie später wieder anzuheben, böten manche Kreditgeber. Ebenso sei es möglich, eine Tilgungsaussetzung von zwei bis zwölf Monaten in das Finanzierungskonzept einzubauen. „Bei unseren Darlehen ist eine Sondertilgungsoption von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr die Regel“, konkretisiert Grünwald, zudem sei ein zweimaliger Wechsel der Tilgungsrate möglich. Die Sorge, dass die extrem niedrigen Baugeldzinsen zunehmend auch Haushalte mit geringem Einkommen und wenig Ersparnissen zum Immobilienkauf verleiten, was vermehrt zu Voll- und Überfinanzierungen führt, teilen die Baufinanzierer nicht.
„Unsere Daten zeichnen das Bild, dass Banken einen konstant hohen Wert auf gute Bonität legen. So zeigt der durchschnittliche Beleihungsauslauf einen sehr stabilen Verlauf zwischen 75 und 80 Prozent. Bei steigenden Immobilienpreisen bedeutet dies, dass die Menschen aktuell sogar mehr Eigenkapital einsetzen“, berichtet Gawarecki. „Ursache ist, dass viele Anleger wegen der niedrigen Kapitalertragszinsen aus anderen Finanzanlagen umschichten und deshalb mehr Geld direkt einsetzen können. Damit sinkt natürlich auch das Risiko für den Gläubiger. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz für die Hausfinanzierung“, ergänzt Annabrunner.
Im Gegensatz etwa zu den USA bewerten deutsche Kreditgeber die zu finanzierenden Objekte vorsichtig, nach Angaben der Institute werden Darlehen maximal in Höhe des Kaufpreises vergeben. Ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent sei die Regel. „Die konservative Ausgestaltung der Kreditbedingungen und die langfristigen Anlagehorizonte der Baufinanzierungskunden sorgen für eine Risikobegrenzung“, berichtet Günther. Grunwald weist darauf hin, dass mögliche Nachfinanzierungsbedarfe mit berücksichtigt werden sollten. Der Kunde müsse zudem in der Lage sein, auf Sicht Eigenkapital zu bilden, um anstehende Reparaturen oder Modernisierungen finanzieren zu können.
Kapitalanleger sollten außerdem einen Risikopuffer für eventuelle Mietausfälle zurückhalten: „Ob Eigenheimerwerber oder Kapitalanleger, es müssen generell Rücklagen gebildet werden, um nach Ablauf der Zinsbindung das entsprechende Zinsänderungsrisiko abzusichern beziehungsweise das Darlehen vollständig zurückzuzahlen.“ Fazit: Die individuelle Finanzierungslösung kann auf vielerlei Art ausgestaltet sein. Die Kunden jedenfalls sind willens – auf die Berater wartet viel Arbeit und viel Geschäft.
Autorin Sabine Richter ist freie Immobilienjournalistin in Hamburg.
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