Das Interesse nach Immobilien ist trotz der Coronakrise ungebrochen. Neben bekannten Zeitfressern stellen sich aktuell neue Hürden zwischen Wunschimmobilie und Interessenten. Uwe Mertinat, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, hat einige Tipps parat, wie Immobilieninteressenten diese umschiffen können.
Warum ist der Faktor Zeit überhaupt relevant?
In den meisten Regionen Deutschlands ist die Nachfrage nach Immobilien deutlich höher als das Angebot. Oft bekommt derjenige, der sich am schnellsten entscheidet, auch den Zuschlag für die Immobilie. Zudem hoffen Zinsjäger auf zukünftig fallende Zinsen. Gerade in der derzeitigen Situation schwanken die Baufinanzierungszinsen. Möglicherweise lohnt es sich, noch abzuwarten, doch die Immobilie ist dann vielleicht bereits verkauft. Uwe Mertinat beruhigt: „Natürlich sind die Konditionen ein wichtiger Einflussfaktor für die Baufinanzierung. Doch es gibt noch eine Menge mehr.“ So ist zunächst Klarheit wichtig, um nicht unnötig unter Druck zu geraten. Interessenten sollten den Verkäufer nach seinem konkreten Zeitplan fragen. Hier gilt es, nachzuhaken, um sich selbst Übersicht zu verschaffen.
Die Bearbeitungszeit der Banken schwankt – in Zeiten von Corona noch mehr
Weiß der Käufer, wie viel Zeit er hat, ist diese Information wichtig für den Finanzierungsberater. Denn: Banken benötigen unterschiedlich viel Zeit für die Bearbeitung des Darlehensantrages. So kann es sein, dass die Bank, die die günstigste Kondition hat, nicht infrage kommt, weil sie zu lange für die Prüfung der Baufinanzierung benötigt. Gerade in der derzeitigen Situation kommt die Umstellung der Banken hinzu. Einige Institute konnten ihre Prozesse noch nicht optimal an die neue Realität anpassen und benötigen deshalb mehr Zeit als andere.
Der Objektwert wird unterschiedlich eingeschätzt, das verändert die Zinsen
Das Bewertungsverfahren der Bank für die Immobilie ist ein weiteres Kriterium. Auch hier kann es zu Verzögerungen kommen. Unterschiedliche Institute nutzen verschiedene Verfahren, um den Objektwert zu errechnen. Im Endeffekt bewerten sie die Immobilien unterschiedlich hoch. „Überregionale Banken können lokale Besonderheiten manchmal nicht so gut einschätzen. Andere lassen die Immobilie durch einen Gutachter vor Ort besichtigen, was ein realistischeres Bild ergibt“, so der Spezialist für Baufinanzierung Mertinat. Der Wert ist so relevant, weil sich aus ihm, zusammen mit dem Darlehensbetrag, den der Käufer benötigt, der sogenannte Beleihungsauslauf ergibt. Je niedriger dieser ist, desto besser wird der Zinssatz für den Kunden. Ermittelt die Bank einen niedrigeren Immobilienwert, muss der Interessent im Zweifel mehr Eigenkapital einbringen, um den besseren Zinssatz zu bekommen.
Gegen den Druck: Finanzierungsbestätigung
Ist Eile geboten, hat Spezialist Mertinat eine Lösung parat: „Im Erstgespräch verschaffe ich mir einen Überblick über die Rahmenbedingungen des Kunden: finanzielle Situation, Eigenleistungen und Familienplanung. Meistens kann ich dann schon sagen, welche individuelle Lösung zu dem Kunden passt. Dank der guten Beziehungen zu den Instituten sind einige Banken bereit, dem Interessenten nach einem intensiven Vorabcheck eine Finanzierungsbestätigung auszustellen. Damit kann er gegenüber dem Makler punkten. Oft nimmt das den Druck raus, der Makler ist beruhigt und der Kunde kann das beste Angebot nutzen.“
Gut zu wissen: Notartermin funktioniert auch ohne finale Finanzierung
Für den Fall, dass der Makler den Notartermin trotzdem sehr zeitnah ansetzen möchte, hat der Käufer eine andere Möglichkeit. Oft liegen einige Tage zwischen Zusage der Bank, Erstellung der Vertragsunterlagen und postalischem Eingang beim Kunden. Ist der Notartermin bereits vereinbart, genügt in diesem Fall eine mündliche Finanzierungszusage der Bank. Der Interessent kann den Notartermin trotzdem wahrnehmen. „Er muss dann allerdings einen zweiten Termin zur Grundschuldbestellung vereinbaren. Auch damit kann der Kunde Zeit gewinnen“, sagt der Spezialist für Baufinanzierung in Schwerin.
Die Mär vom Zinssatz: Warum Zinsen nicht das Wichtigste sind
Die meisten Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen und dafür eine Finanzierung benötigen, setzen die Zinsen als Vergleichsgrundlage an. Doch das ist nur ein Teil der Wahrheit. Es gibt sehr viele unterschiedliche Einflussfaktoren auf eine Baufinanzierung: Eigenleistungen sind nur ein weiteres Beispiel. Jedes Institut geht mit Eigenleistungen beim Neubau anders um. Das sind Arbeiten, die der Käufer selbst übernimmt oder von Freunden und Familie umsetzen lässt, und die als Eigenkapital angerechnet werden. „Wenn ich einen Handwerker habe, der sehr viel selbst machen kann, kommt für ihn eine Bank infrage, die einen hohen Prozentsatz an Eigenleistungen akzeptiert. Davon kann der Interessent dann deutlich mehr profitieren als von einem minimal günstigeren Zinssatz“, so Uwe Mertinat. Daher lohnt es sich für Immobilienkäufer, die Beratung bei einem Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein in Anspruch zu nehmen. Sie kennen die Besonderheiten der einzelnen Institute. Zudem können sie sehr schnell viele Banken überprüfen.
