Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung und hat entscheidenden Einfluss auf die Zinsbelastung. Je mehr der Käufer davon mitbringt, desto günstiger wird der Darlehenszins.
Zwei von drei Mietern (64 Prozent) leben nicht im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, weil ihnen das nötige Eigenkapital für den Immobilienkauf fehlt. Dies zeigt eine aktuelle Kantar-Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank. „Die Mehrheit der Deutschen ist sicherheitsorientiert und nimmt Kredite mit Bedacht auf“, erklärt Jörg Koschate von der Postbank. „Ohne Eigenkapital kommt ein Immobilienkauf für viele nicht infrage – und das ist eine gute Entscheidung.“
Erwerbsnebenkosten müssen aus eigener Tasche finanziert werden
Grundvoraussetzung ist in aller Regel, dass Käufer die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren können. Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises schwankt. Außerdem werden rund ein Prozent Notargebühren für die Kaufabwicklung fällig und rund 0,5 Prozent Grundbuchgebühren für die Auflassungsvormerkung und spätere Eigentumsumschreibung. Eventuell kommt zusätzlich noch eine Maklerprovision in Höhe von rund fünf bis sieben Prozent hinzu – je nach Region und Vereinbarung.
„Idealerweise verfügt der Immobilienkäufer zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten über 20 Prozent des Kaufpreises“, sagt Jörg Koschate. Denn als Faustformel gilt: Je mehr Eigenkapital der Käufer einbringt, desto günstiger ist der Zinssatz für den Kredit. Rechenbeispiel: Ein Kaufinteressent möchte ein Einfamilienhaus zum Preis von 350.000 Euro erwerben; die Nebenkosten liegen bei acht Prozent, also 28.000 Euro. Bezahlt der Käufer nur die Nebenkosten aus eigener Tasche, beträgt der effektive Jahreszins rund 2,3 Prozent (bei 15-jähriger Zinsbindung und einer Tilgungsrate von zwei Prozent). Bringt er hingegen zusätzlich 70.000 Euro Eigenkapital mit ein – also 20 Prozent des Kaufpreises – liegt der effektive Jahreszins nur bei rund 1,3 Prozent.
Kapital vor Kredit
Sind Ersparnisse langfristig angelegt, zum Beispiel in Bauspar- oder Versicherungsverträgen, muss der Einsatz dieser Mittel rechtzeitig geplant werden, um Verluste zu vermeiden. Auch den Verkauf von Aktien oder Fondsanteilen sollte man gut vorbereiten, um einen möglichst günstigen Verkaufszeitpunkt zu treffen. „In der Regel muss das Eigenkapital für den Immobilienkauf eingebracht werden, bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Es ist auf jeden Fall ein Nachteil, wenn der Käufer sein angelegtes Vermögen übereilt abziehen muss, um Zahlungen für den Immobilienkauf zu leisten“, sagt Jörg Koschate von der Postbank.
Gut zu wissen: Das Kapital von Riester-Verträgen kann einschließlich der staatlichen Zulagen in die Baufinanzierung eingebracht werden. Familien sollten zudem prüfen, ob sie Anspruch auf Baukindergeld oder Wohnraumförderungsdarlehen durch das Land haben. Einige Banken behandeln solche Kredite wie Eigenkapital. Auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau zählen zu den sogenannten Eigenkapitalersatzmitteln.
Foto: Shutterstock
