Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind in den letzten Monaten steil angestiegen. Sie liegen bei zehnjähriger Zinsbindung nun schon um die vier Prozent pro Jahr. Gegenüber dem Jahresanfang haben sie sich damit fast vervierfacht. Das erschwert nicht nur den Kauf von Immobilien, sondern kann vor allem für Eigentümer ein Problem werden, die bald eine Anschlussfinanzierung für ihr Darlehen benötigen.
Nun hat die BaFin einen ausführlichen Artikel auf ihrer Website dazu veröffentlicht, wie die Kunden sich verhalten sollten. „Bei manchen Eigenheimbesitzern kann infolge eines Zinsanstiegs möglicherweise sogar die gesamte Finanzierung gefährdet sein“, warnt die Behörde.
Bei älteren Verträgen sollte der diesjährige Anstieg des Bauzinsniveaus bislang noch nicht zu den beschriebenen Schwierigkeiten geführt haben, beruhigt sie immerhin. Denn vor zehn oder 15 Jahren, als die jetzt endenden Zinsbindungsfristen vereinbart wurden, war das Bauzinsniveau ähnlich hoch beziehungsweise deutlich höher als heute.
Ohne langfristige Zinsbindung wird es „bald ernst“
Für die Verbraucher, die in der Niedrigzinsphase Immobilienkredite zu extrem günstigen Konditionen abschließen konnten und diese Zinsen nicht langfristig festgeschrieben haben, werde es allerdings „bald ernst“. Besonders wichtig sei es für sie, sich schon jetzt gründlich zu informieren. „Viele Ratschläge in den Printmedien und im Fernsehen sind seriös. Im Internet ist das Bild gemischter. Neben hilfreichen Darstellungen findet sich dort auch viel Falsches oder Missverständliches“, warnt die Behörde.
Besonders problematisch könne es insbesondere für Verbraucherinnen und Verbraucher werden, die
• hohe Darlehensbeträge mit kurzer Zinsbindung aufgenommen haben,
• hohe Darlehensbeträge aufgenommen haben und während oder zum Ende der Zinsbindung verhältnismäßig wenig tilgen oder die
• die Grenze der tragbaren Belastung mit ihrer laufenden Finanzierung schon ausgereizt haben.
Grundsätzlich gelte: Wenn die Immobilie erworben und die Finanzierung abgeschlossen wurde, gibt es nur noch wenig Handlungsspielraum. Trotzdem gebe es Möglichkeiten, aktiv zu werden: Die persönliche Finanzierungssituation klären, sich beraten lassen, so viel wie möglich tilgen, die Konditionen mehrerer Anbieter vergleichen. Eventuell kann es der BaFin zufolge sinnvoll sein, die aktuellen Zinsen schon jetzt für die Zukunft zu sichern – durch ein Forward-Darlehen. Bei einem solchen Kredit wird der Zinssatz schon längere Zeit vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung vereinbart.
Im Einzelnen rät die BaFin den Verbrauchern:
„Frühzeitig kümmern
Behalten Sie im Blick, wann Ihre Zinsbindung ausläuft und wie hoch Ihre für diesen Zeitpunkt errechnete Restschuld dann sein wird. Setzen Sie sich nicht erst mit der erforderlichen Zinsanpassungsvereinbarung auseinander, wenn Ihr Kreditgeber auf Sie zukommt, sondern beobachten Sie die Entwicklungen der Bauzinsen und des für Ihre Immobilie relevanten Marktes in den Medien.
Die Zusammenhänge gerade im Hinblick auf den Beleihungswert sind oft hoch komplex. Wenn unklar ist, was eine bestimmte Entwicklung für Ihre Finanzierung bedeuteten könnte, lassen Sie sich frühzeitig beraten.
Zinswirksam tilgen
Je niedriger die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, desto niedriger sind die Zinsen, die Sie für die Zinsanpassungsvereinbarung oder den Ablösekredit zahlen müssen. Achten Sie bei Ihren Überlegungen darauf, wieviel Sie unter der laufenden Vereinbarung tilgen können. Klären Sie frühzeitig, um welchen Betrag Sie Ihre errechnete Restschuld weiter senken müssen, damit Sie von einem günstigeren Zinssatz profitieren können. Versuchen Sie diesen Betrag aufzubringen, um den Zinsvorteil zu nutzen.
In vielen Verträgen ist vorgesehen, dass Darlehensnehmerinnen und -nehmer jährlich bis zu fünf oder zehn Prozent sondertilgen können. Häufig ist auch geregelt, dass sie den monatlichen Tilgungssatz in bestimmtem Umfang erhöhen können. Wenn Sie sich diese Rechte bei Kreditvertragsabschluss nicht haben einräumen lassen, legen Sie verfügbare Beträge für eine Tilgung beim Auslaufen der Zinsbindung zur Seite.
Beraten lassen
Kundenberater bei Banken, Sparkassen oder Versicherungsunternehmen haben umfangreiche Verpflichtungen, wenn sie individuelle Empfehlungen bezüglich Ihrer Anschlussfinanzierung geben. Sie müssen Sie kundengerecht und projektgerecht beraten. Auch Immobiliar-Darlehensvermittler, die eine unabhängige Beratung anbieten oder als unabhängige Berater auftreten, müssen im Rahmen ihrer Empfehlung insbesondere Ihre finanzielle Situation und Ihre persönlichen Umstände berücksichtigen und eine hinreichende Anzahl der am Markt angebotenen Optionen zu Grunde legen.
Nutzen Sie Beratungsangebote. Geben Sie Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater alle erforderlichen Informationen. Nehmen Sie die Betreffenden in die Pflicht, eine für Sie geeignete Lösung zu finden. Sprechen Sie mit mehreren Beratern und vergleichen Sie die Angebote.
Eine zusätzliche Besprechung der Angebote für die Anschlussfinanzierung mit unabhängigen Experten, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen, kann hilfreich sein. Dies gilt besonders dann, wenn es finanziell eng zu werden droht.
Forward-Darlehen prüfen
Viele Kreditgeber bieten Verbrauchern an, bereits lange vor Auslaufen der aktuellen Sollzinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Wenn Sie mit steigenden Bauzinsen rechnen oder die aktuellen Marktzinsen sichern wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie ein solches Forward-Darlehen abschließen wollen. Teilweise werden Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus angeboten.
Für jeden Monat bis zum Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist und dem Beginn des Kredits zu den Bedingungen des Forward-Darlehens bzw. der Auszahlung des Forward-Darlehens wird allerdings ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Kreditgeber unterschiedlich hoch sein kann. Erörtern Sie im Rahmen der Beratung, ob und wann der Abschluss eines solchen Forward-Darlehens für Sie geeignet sein kann.
Vorsicht bei Handlungsempfehlungen in den Sozialen Medien
Auf Plattformen wie YouTube, TikTok, Reddit & Co. finden Sie viele Ratschläge zu den Themen Immobilienfinanzierung und Anschlussfinanzierung. Viele Erläuterungen und Tipps sind gut verständlich und sinnvoll. Andere sind unrichtig oder irreführend. So liest oder hört man beispielsweise oft den vermeintlichen „Bonustipp“, die Immobilie neu bewerten zu lassen und der Bank das Verkehrswertgutachten vorzulegen. Dies soll den Kreditgeber dann angeblich dazu veranlassen, einen besseren Beleihungsauslauf anzunehmen. Auf den Verkehrswert kommt es aber nicht an.
Vielfach wird auch Verbrauchern, deren Bonität sich verschlechtert hat, empfohlen, auf jeden Fall beim bisherigen Kreditgeber zu bleiben, da dieser die Kreditwürdigkeit nicht neu prüfe. Auch dies ist in dieser Allgemeinheit nicht richtig. Zielgruppe der unseriösen Tipps sind oft Verbraucherinnen und Verbraucher, die sich für den Immobilienkauf hoch verschuldet haben und nach Ablauf der Zinsbindung noch hohe Restschulden stemmen müssen. Wenn Sie auf solchen Plattformen unterwegs sind, sollten Sie immer zuerst prüfen, wie vertrauenswürdig die Quelle ist, die Sie sich ansehen. Eine individuelle Beratung können allgemeine Ratschläge in den Sozialen Medien nie ersetzen.
Schuldnerberatung aufsuchen
Sie haben Ihre Finanzierung von vornherein zu sehr „auf Kante genäht“, sind in einer schwierigen Lebenssituation, haben erhebliche Zusatzkosten für nicht vorhergesehene Mängel der Immobilie oder leiden unter den aktuellen Preissteigerungen für Lebensmittel und Energie? Es gibt viele Gründe, wieso eine Immobilienfinanzierung ins Wanken geraten kann. Wer seine Raten schon jetzt kaum oder nicht mehr leisten kann oder fürchtet, keine bezahlbare Prolongation oder Ablösefinanzierung zu bekommen, sollte sich umgehend beraten lassen.
Helfen können beispielsweise die Verbraucherzentralen oder staatlich anerkannte Schuldnerberatungen, die Sie bei vielen gemeinnützigen Trägern und Wohlfahrtsverbänden finden. Mit der in einer solchen Schuldnerberatung ausgearbeiteten Strategie sollten Sie dann so früh wie möglich das Gespräch mit Ihrem Kreditgeber suchen.
Hände weg von vermeintlich unkomplizierten Kreditangeboten im Internet
Im Internet gibt es zahlreiche Angebote, die unkomplizierte Kredite trotz finanzieller Notlage versprechen. Sie richten sich oft sogar explizit an Verbraucherinnen und Verbraucher, die ihren Immobilienkredit nicht mehr bedienen können. Hier ist höchste Vorsicht geboten, denn in aller Regel stecken Betrüger dahinter. Wer solche Webseiten nutzt, erhält statt der versprochenen Kreditsumme oft Rechnungen für nie beanspruchte Leistungen oder wird von unseriösen Kreditvermittlern kontaktiert. Die BaFin hat immer wieder Betreiber solcher Kreditwebseiten im Fokus, die keine Erlaubnis zum Betreiben des Kreditgeschäfts haben. Die Verbraucherzentrale warnt ebenfalls explizit vor Abzocke mit falschen Kreditwebseiten.
Lieber ein Ende mit Schrecken….
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht halten können, sollten Sie versuchen, den finanziellen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Das liegt auch im Interesse des Kreditgebers. Häufig wird dann versucht, über einen freihändigen Verkauf einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.“
