Für die Finanzierung ein und derselben Immobilie müssen Käufer heute deutlich mehr zahlen als noch zu Jahresbeginn. Aber nicht nur die gestiegenen Zinsen machen eine Immobilienfinanzierung für viele schwieriger: Wegen der hohen Inflation berücksichtigen die Banken bei der Kreditprüfung höhere Lebenshaltungs- und Wohnnebenkostenpauschalen. Dadurch sinkt das Budget, das Käufern rechnerisch für ihre Finanzierung zur Verfügung steht. Angesichts dieser neuartigen Gesamtsituation ist es umso wichtiger, durch professionelle Finanzierungsberater frühzeitig einen umfassenden Zinsvergleich durchführen zu lassen – für Neufinanzierungen ebenso wie für Anschlussfinanzierungen.
Frau Dr. Lotzkat, was bedeutet die aktuelle Zinserhöhung für Immobilienkäufer oder Häuslebauer?
Lotzkat: Ganz einfach gesagt: deutlich gestiegene Finanzierungsraten. Für eine Immobilie von 450.000 Euro mussten Käufer im Januar 2022 bei rund 20 Prozent Eigenkapital monatlich circa 1.000 Euro zahlen, aktuell sind es knapp 2.000 Euro. Das ist eine Verdopplung. Hinzu kommen stark gestiegene Lebenshaltungskosten, die das Leben weiter verteuern und die Menschen vor in der Form bisher unbekannte Herausforderungen stellen. Für einige ist der Kauf unerschwinglich geworden oder sie müssen auf eine andere Immobilienkategorie ausweichen, wie beispielsweise auf eine Doppelhaushälfte anstatt eines freistehenden Einfamilienhauses oder auf eine eher durchschnittliche Lage. Aber: Es gibt auch einige Stellschrauben, an denen möglicherweise gedreht werden kann. Manchmal ist zum Beispiel eine Eigenkapitalerhöhung über die Eltern oder andere Familienmitglieder möglich. Ebenso könnte vielleicht die Tilgung und damit die monatliche Rate reduziert werden. Auch die Kombination der Finanzierung mit einem zinssicheren Bausparvertrag kann eine Optimierungsmöglichkeit darstellen.
Vor dem Hintergrund der volatilen Marktentwicklung und der strikteren Kreditvergabe der Banken, ist eine Vollfinanzierung überhaupt noch möglich?
Lotzkat: Grundsätzlich ja, denn die Banken schauen bei der Finanzierungsentscheidung nicht in erster Linie auf die Höhe des Eigenkapitals, sondern auf die sogenannte Tragbarkeit der monatlichen Belastung. Vollfinanzierungen sind damit, vereinfacht gesagt, immer dann möglich, wenn die Einkommenssituation des Kunden überaus gut ist und somit die Differenz aus Nettoeinkommen, Finanzierungsrate sowie den individuellen Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten positiv ist. Darüber hinaus darf der durch die Bank ermittelte Immobilienwert natürlich nicht signifikant von dem Kaufpreis abweichen. Zu beachten ist jedoch, dass der Zinssatz mit steigendem Eigenkapitaleinsatz sinkt. Vollfinanzierungen werden daher in einem grundsätzlich steigenden Zinsumfeld für viele Kunden nicht nur schwieriger, sondern auch deutlich weniger attraktiv.
Vor welchen aktuellen Herausforderungen stehen Eigentümer bei einer Anschlussfinanzierung?
Lotzkat: Kunden wählen in Deutschland für ihre Baufinanzierung in der Regel mindestens eine zehnjährige Zinsbindung. Die Kunden, die also vor gut zehn Jahren ihre Baufinanzierung abgeschlossen haben und der Bank höchstwahrscheinlich noch einen Restkreditbetrag schulden, benötigen nun eine Anschlussfinanzierung zu dem jetzt gültigen Baufinanzierungszins. Dies kann vor allem dann schwierig werden, wenn erstens der heutige Zinssatz signifikant über dem Zins der Erstfinanzierung liegt und zweitens eine noch relativ hohe Restschuld vorhanden ist, beispielsweise aufgrund von niedrigen Tilgungssätzen. Die Diskrepanz zwischen dem heutigen Zins und dem aus 2012 ist aber noch nicht sehr groß. Denn auch damals hatten wir schon Zinssätze zwischen 2 und 3 Prozent.
Können Sie uns ein Beispiel geben?
Lotzkat: Wer im Jahr 2012 eine Finanzierung in Höhe von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von angenommenen 3 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent und einer resultierenden Monatsrate von circa 1.600 Euro abgeschlossen hat, sieht sich nach zehn Jahren einer Restschuld von gut 300.000 Euro gegenüber. Hierfür schließt er nun eine Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz von 4 Prozent ab, was ihn bei sonst gleichen Bedingungen zu einer nicht signifikant anderen Rate von circa 1.500 Euro führt. Voraussetzung hierfür ist jedoch in der Regel, dass das Darlehen der Anschlussfinanzierung spätestens bis zum Renteneintritt abbezahlt werden kann. Die Zinswende ist für aktuelle Anschlussfinanzierungen also noch nicht zwingend problematisch. Wir müssen schauen, wie es in drei bis fünf Jahren aussieht, wenn die Zinsbindung bei all denen ausläuft, die ihre Finanzierung in den letzten Niedrigzinsjahren abgeschlossen haben.
Also ist es ratsam, sich eher heute als morgen zu informieren und rechtzeitig zu finanzieren – egal ob es sich um eine Erstfinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung handelt?
Lotzkat: Die Baufinanzierungszinsen werden voraussichtlich noch weiter steigen, daher scheint es aus meiner Sicht wenig sinnvoll, den Kauf oder Bau einer Immobilie aufzuschieben. Auch empfehlen wir unseren Kunden, sich die heutigen Zinsen in dem sehr volatilen und damit unsicheren Zinsumfeld zu sichern – auch wenn beispielsweise der Baubeginn und die Fälligkeit der ersten größeren Rechnungen erst in sechs oder zwölf Monaten anstehen. In einem solchen Fall kann die Zahlung einer Bereitstellungsprovision die günstigere Lösung sein. Weitere Zinssicherheiten bieten auch alternative Finanzierungskonzepte, beispielsweise in Form der Kombination mit einem Bausparvertrag. Außerdem gewinnen die Kunden durch eine frühzeitige Beschäftigung mit den Finanzierungsfragen Zeit, die beispielsweise zur Identifikation und Prüfung möglicher Fördermittel genutzt werden kann. Viele denken hierbei nur an die KfW, aber es gibt zahlreiche andere Förderprogramme, deren Prüfung sich lohnt – wie zum Beispiel die der Förderbanken der einzelnen Bundesländer.
Jetzt noch mal zu den Zahlen: Wie hoch sind die Zinsen aktuell?
Lotzkat: Das ist derzeit nahezu eine tagesaktuelle Frage. Wir beobachten Zinsen, die sich mitunter zweimal pro Woche verändern. Im Schnitt liegen sie aktuell bei circa 3,8 Prozent, aber unter der Annahme von rund 30 Prozent oder eher 40 Prozent Eigenkapital (Stand: 05.11.2022). Besonders wichtig ist, dass es „den“ durchschnittlichen Zins nicht gibt. Der finale Finanzierungszinssatz ist insbesondere abhängig von der individuellen Situation der Kunden, dem Eigenkapitalanteil, der Beschaffenheit und Lage der Immobilie und den Konditionen der jeweiligen Bank.
Daraus schließen wir, dass Interessenten frühzeitig mehrere Finanzierer und deren Konditionen prüfen sollten. Wie sollten sie am besten vorgehen?
Lotzkat: Angesichts der aktuellen Situation und der sich oft kurzfristig ändernden Konditionen, sind eine frühzeitige und umfassende finanzielle Machbarkeitsprüfung sowie ein schneller und transparenter Vergleich mehrerer Darlehensgeber für eine optimale Immobilienfinanzierung wichtiger denn je – wie wir es bei von Poll Finance anbieten. Unsere deutschlandweit tätigen Finanzierungsexperten beraten mit einer garantierten Best-Zins-Prüfung aus über 500 Darlehensgebern und entwickeln die individuell beste Lösung. Unsere Experten verfügen über ein umfassendes Netzwerk und persönliche Kontakte auf Bankenseite. Derart umfangreiche Abfragen und Vergleiche können Privatpersonen gar nicht leisten. Die Ablehnung bei Kreditanfragen über von Poll Finance ist zudem sehr gering ist, weil gute Finanzierungsberater dahinterstehen.
Können Sie das etwas konkretisieren?
Lotzkat: Die Qualität eines Finanzierungsberaters bestimmt sich auch durch die sogenannte Konvertierungsquote, wie viele der bei den Banken eingereichten Finanzierungen am Ende also auch tatsächlich genehmigt werden. Nicht zuletzt bedeutet jede abgelehnte Finanzierung Enttäuschung bei den Kunden und unnötige Arbeit für den Berater. Für eine hohe Konvertierungsquote sind zwei Dinge wesentlich: Erstens, die genaue Kenntnis der unterschiedlichen Bedingungen und Entscheidungsfaktoren einzelner Banken und zweitens, eine umfangreiche Fachkenntnis zur idealen Gestaltung und Vorstellung der entwickelten Finanzierungslösung bei den Banken, unter Berücksichtigung der individuellen Situation des Kunden. Unsere VON POLL FINANCE Berater haben diese Erfahrung und können darüber hinaus auch interne Unterstützungsangebote eines sehr erfahrenen und spezialisierten Expertenteams nutzen.
Zum Schluss, ein Blick in die Glaskugel: Was sind Ihre Prognosen für das nächste Jahr?
Lotzkat: Ein Blick in die Glaskugel ist schwierig, vor allem, weil wir aktuell sehr viele Variablen – die in ihrer Gesamtheit eine Rolle spielen – einbeziehen müssen. Vorhersagen sind dadurch schwieriger als in der Vergangenheit. Viele Experten gehen zumindest von weiteren Zinsanstiegen aus, bevor sich diese dann, je nach Szenario, gegen Ende 2023, vielleicht auch erst 2024 oder 2025, wieder etwas nach unten bewegen werden. Dass wir jedoch in absehbarer Zeit das Zinsniveau aus den letzten Jahren mit im Schnitt 1 Prozent erreichen werden, halten die meisten und auch wir bei von Poll Finance für eher unrealistisch. Daher ist es für Eigennutzer nach wie vor die beste Entscheidung, den Immobilienerwerb nicht aufzuschieben – auch wenn sie nicht den lehrbuchmäßigen Anteil von mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen können. Käufer sollten dennoch darauf achten, ihre monatliche Rate nicht zu hoch anzusetzen, um auf veränderte Rahmenbedingungen auch zukünftig flexibel reagieren zu können. Dafür sollten sie sich rechtzeitig informieren, Zinsen vergleichen und sich nicht nur auf eine Bank oder die Hausbank verlassen, Kosten genau planen beziehungsweise Kostenpuffer einbauen, mögliche Fördermittel prüfen und eine Neu- oder Anschlussfinanzierung letztendlich frühzeitig abschließen.
Dr. Lucie Lotzkat ist geschäftsführende Gesellschafterin bei von Poll Finance sowie Geschäftsstellenleiterin bei von Poll Immobilien Vechta.
Link: https://finance.von-poll.com/de-de/immobilie-finanzieren
