2024 verabschiedet sich mit einem Jahrestief bei den Bauzinsen. Die Menschen haben wieder mehr Geld in der Tasche, denn die Löhne sind gestiegen, und die Inflation liegt im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank (EZB). Das sind gute Nachrichten für Immobilieninteressierte. 2025 werden sie sich allerdings mit einigen Unwägbarkeiten konfrontiert sehen: Neuwahlen in Deutschland, Trump als Präsident der USA und kriegerische Auseinandersetzungen.
Diese Faktoren machen eine Prognose für das kommende Jahr nicht leicht. Florian Pfaffinger, Leiter der Niederlassung des Finanzdienstleisters Dr. Klein in München, wagt dennoch einen Ausblick. Als Repräsentant des Expertenrates von Dr. Klein erläutert er seine Einschätzung in Hinblick auf Bauzinsen und Immobilienpreise.
Wenig Bewegung bei den Bauzinsen in 2024
Schaut man auf die Entwicklung der Bauzinsen in 2024, so zeigt sich fast eine Gerade: Die Zinsen verliefen seitwärts um die Drei-Prozent-Marke. „Damit lagen sie unter den Zinswerten von 2023, befinden sich aber natürlich auf einem höheren Niveau als 2021. Historisch gesehen ist das ein durchaus attraktives Zinsumfeld“, fasst Florian Pfaffinger die Entwicklung des vergangenen Jahres zusammen.
Die Löhne sind 2024 dank vieler positiver Tarifabschlüsse gestiegen, die Immobilienpreise noch recht stabil. Das führte in Summe dazu, dass sich wieder mehr Menschen die eigenen vier Wände leisten konnten. Da viel zu wenig neu gebaut wird, ist vor allem die Nachfrage nach Bestandsimmobilien gestiegen.
Zinsen 2025 zunächst weiter vereinzelt unter drei Prozent
Im Dezember 2024 sind die Bauzinsen so niedrig wie seit langem nicht mehr. Dies könnte auch Anfang 2025 und im ersten Halbjahr so bleiben. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen 2025 um die Drei- bis 3,5-Prozent-Marke bewegen. Es sind aber durchaus auch Zinsen darunter möglich. Vermutlich nicht langfristig, aber immer wieder punktuell“, prognostiziert Pfaffinger.
Das zweite Halbjahr lässt sich demnach schwer voraussagen, dafür gibt es zu viele unkalkulierbare Faktoren, wie zum Beispiel, welche Strafzölle Trump wie schnell an welche Länder verhängen und wie sich daraufhin die Inflation in den USA entwickeln wird. Umstände, auf die die Märkte dann – unter Berücksichtigung weiterer geopolitischer Unsicherheiten – reagieren müssten.
Nur marginale Leitzinssenkungen in 2025
Die EZB hat zuletzt Mitte Dezember ihre Leitzinsen gesenkt. Dieser Schritt war vom Markt bereits in die Bauzinsen eingepreist. Gleiches gilt für ein bis zwei leichte Zinssenkungen im ersten Halbjahr 2025.
„Die Baufinanzierungszinsen orientieren sich in der Regel an langfristigen Anlagen wie der deutschen Bundesanleihe. Indirekt können – vor allem überraschende – Leitzinssenkungen der EZB aber Einfluss auf die Bauzinsen haben. Allerdings sind diese die Ausnahme. Wir gehen davon aus, dass die EZB zunächst wartet und sich die wirtschaftliche sowie die Inflations-Entwicklung genau anschaut und sich dann entscheidet, ob es zu weiteren Zinssenkungen im zweiten Halbjahr kommt“, erklärt Florian Pfaffinger seine Einschätzung.
Immobilienpreise 2025: leichter Aufwärtstrend
Die Immobilienpreise sind 2024 ähnlich wie die Zinsen eher seitwärts verlaufen. Im letzten Quartal war schon eine leichte Tendenz nach oben zu verzeichnen. „Dieser Trend wird sich 2025 fortsetzen. Die Immobilienpreise werden wieder steigen, allerdings in einem überschaubaren Rahmen. Wir rechnen mit einer Steigerung zwischen ein und drei Prozent“, schätzt Pfaffinger die Preisentwicklung ein.
Neben den wirtschaftlichen Faktoren, die sich schon 2024 positiv auf die Leistbarkeit auswirkten, sorgen auch weiterhin stark steigende Mieten für eine erhöhte Nachfrage. Da der Neubau fast brach liegt, zeigt sich diese besonders bei Bestandsimmobilien und treibt die Preise nach oben.
Genauer hinschauen bei Bestandsimmobilien
„In Metropolregionen werden die Preissteigerungen spürbarer ausfallen als in strukturschwachen Regionen. Die Tendenz wird jedoch flächendeckend gleich sein. Wichtig ist aber: Es gibt keinen Grund zur Eile. Preissprünge werden wir 2025 nicht sehen“, betont Pfaffinger.
Waren in den vergangenen Jahren Immobilien mit schlechter Energieeffizienz noch eine günstige Alternative, rät Pfaffinger hier dazu, genau hinzuschauen: „Wir sehen, dass Kreditinstitute bei Darlehen für ältere Objekte mit unzureichender Energieeffizienz Zinsaufschläge kalkulieren. Zudem sollten Immobilieninteressierte die Kosten für die Modernisierung zum Kaufpreis hinzurechnen und die Sanierung nicht auf die lange Bank schieben. Denn spätestens bei der Anschlussfinanzierung könnten diese Zinsaufschläge unbequem werden“, so Pfaffinger.
