Mit einem Flächenumsatz von 418.000 m² knüpft der Berliner Büromarkt nahtlos an den sehr guten Jahresauftakt an und beschert der Hauptstadt auch zur Jahresmitte einen neuen Rekord. Im bundesweiten Vergleich muss sich die Metropole jedoch nach München, wo rund 428.000 m² Bürofläche neue Nutzer fanden, mit dem zweiten Platz begnügen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Angebotsseite ist nach wie vor das Nadelöhr auf dem Berliner Markt. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Büroraum im Bestand greifen Unternehmen zunehmend auf Neubauflächen zurück, bei denen sich die Verfügbarkeit dank der gestiegenen Bautätigkeit etwas erhöht hat — dies ist allerdings häufig verbunden mit erheblichen Wartezeiten bis zum Bezug. Mittlerweile setzt sich das Flächenangebot zu einem Großteil aus verfügbaren Flächen im Bau zusammen, der Leerstand macht deutlich weniger als die Hälfte aus. Dementsprechend hoch ist mit gut einem Drittel auch der Anteil von Neubauobjekten am Flächenumsatz. Speziell für größere zusammenhängende Flächen ist das Bestandsangebot aber weiterhin gering, sodass der Neubauanteil in diesem Segment noch höher ist“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter.
Die in Berlin traditionell starken IuK-Technologien belegen auch zum Halbjahr den ersten Platz unter den größten Flächennachfragern (24 %). Auf ihr Konto gehen mit Abstand die meisten Abschlüsse. Die öffentliche Verwaltung zeichnet zwar für deutlich weniger, dafür aber sehr umfangreiche Verträge verantwortlich und platziert sich auf Rang 2 (19 %).
Hier fließt auch die über 23.000 m² große Büroimmobilie für das Bundesministerium für Gesundheit mit ein, mit deren Herrichtung im ersten Halbjahr begonnen wurde. Mit fast 13 % sind auch Coworking-Anbieter und Business Center anhaltend stark am Marktgeschehen beteiligt.
Weitere knapp 11 % steuern darüber hinaus Sonstige Dienstleistungen und das Gesundheitswesen bei. Letzteres verdankt diese gute Position in erster Linie dem Großabschluss der Fitnesskette McFit Global Group/RSG Group mit über 19.500 m² in der Topcity West.
Leerstandsquote bei 1,7 %, mehr als 1 Mio. m² im Bau, Mietpreiswachstum auf breiter Front
Seit Ende 2017 hat sich der Leerstand auf nun 336.000 m² mehr als halbiert, was einer Leerstandsquote von 1,7 % entspricht. Speziell in der besonders beliebten Topcity, den Citylagen sowie dem Cityrand ist das kurzfristige Angebot begrenzt: Diese Lagen vereinen in der Summe nur rund 40 % des Leerstands, die übrigen 60 % sind in den Nebenlagen lokalisiert. Rund 29 % des Leerstands verfügt über eine moderne Qualität, auch hier entfällt mit 48 % ein nicht unerheblicher Teil allein auf die Nebenlagen.
In Folge des Nachfragedrucks hat die Bautätigkeit in den letzten 12 Monaten erheblich angezogen. Mit 1,05 Mio. m² (+68 %) summieren sich die Flächen im Bau seit 1997 wieder auf mehr als 1 Mio. m². Auch die hiervon tatsächlich dem Markt zur Verfügung stehenden Flächen sind gestiegen, wenn auch mit 57 % in etwas geringerem Maß, und belaufen sich auf 541.000 m². Damit stellen sie mittlerweile auch die wesentliche Komponente für das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) dar, das im Vorjahresvergleich um 17 % auf 877.000 m² zugelegt hat.
Mietwachstum bleibt weiterhin stabil
Das Mietwachstum hält auch im ersten Halbjahr weiter an. Sowohl bei den Höchst- als auch bei den Durchschnittsmieten ist ein Anstieg auf breiter Front zu verzeichnen. In den meisten Teilmärkten fallen die Zuwachsraten dabei sogar zweistellig aus. Die Höchstmiete im Gesamtmarkt liegt mittlerweile bei 37 €/m² (+9 %) und wird sowohl in der Topcity Ost als auch am Potsdamer/Leipziger Platz erzielt. Die Durchschnittsmiete für den Berliner Markt stieg im gleichen Zeitraum sogar um stolze 21 % auf 24,40 €/m².
„Eine Gesamtjahresprognose gestaltet sich angesichts der angespannten Angebotssituation nahezu unmöglich. Sicher scheint jedoch, dass der Nachfrageüberhang trotz der erhöhten Bautätigkeit auch im zweiten Halbjahr das marktbeherrschende Thema sein sollte. Vor diesem Hintergrund dürfte auch bei den Mieten das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht sein“, prognostiziert Jan Dohrwardt.
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