Dem von Lisa Welne, Steuerberaterin bei Baker Tilly, verfassten Beitrag zufolge bezieht sich die BFH-Entscheidung auch auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, also insbesondere auch auf Immobilienfonds.
Für diese war der Bauherrenerlass deshalb besonders nachteilig, weil die Immobilien in der Regel vor Ablauf der Abschreibungsdauer verkauft werden und damit – in Zusammenhang mit der steuerfreien Veräußerung nach mehr als zehn Jahren – auch das verbleibende Abschreibungspotenzial auf die Initialkosten verloren war.
Mögliche Fußangel für Immobilienfonds
Die Anleger von Immobilienfonds können die Anfangsverluste nach dem Urteil somit steuerlich grundsätzlich besser nutzen als bisher. Lisa Welne weist jedoch auch auf eine Fußangel hin, die für geschlossene Immobilienfonds entstehen kann.
Sie besteht, wenn ein Immobilienfonds die Startkosten vor der Veräußerung des Objektes noch nicht vollständig durch Mietüberschüsse kompensiert hat, wenn er also ohne Berücksichtigung eines Veräußerungsgewinns den sogenannten Totalüberschuss noch nicht erreicht hat.
In diesem Fall besteht die Gefahr, dass das Finanzamt den Fonds nach der vom BFH entwickelten „Verklammerungstheorie“ als gewerblich einstuft. Dann wäre die sonst steuerfreie Veräußerung der Immobilie nicht mehr möglich, so der Beitrag. Für Immobilienfonds empfehle es sich daher, die Fondslaufzeit entweder so zu erweitern, bis die Anfangsverluste durch Gewinne gedeckt sind, oder die Verluste in Anfangsjahren entsprechend gering zu halten. (sl)
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