Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine für die Immobilienbranche hochbrisante Entscheidung getroffen und sogenannte Schriftformheilungsklauseln für generell unwirksam erklärt. Die Folgen treffen neben Mietern und Vermietern besonders Immobilieninvestoren.
Gastbeitrag von Philipp Schönnebeck, CMS Deutschland
Die Parteien können nun jeden Formverstoß zum Anlass nehmen, einen langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Das trifft Vermieter und Mieter gleichermaßen wie Immobilieninvestoren, für die der cash-flow aus den langfristigen Mietverträgen Grundlage ihrer Investitionsentscheidung ist.
Große Gewerbeobjekte werden meist langfristig über viele Jahre vermietet. Vermieter und Mieter brauchen Planungssicherheit. Nach dem Gesetz sind feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr aber nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird.
Andernfalls kann der Mietvertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden. Dies dient zum einen der Sicherung der Informationsgrundlage für einen Erwerber vermieteter Immobilien.
Formale Anforderungen zu hoch
Zum anderen sollen die Parteien vor Übereilung geschützt werden. Anlässlich eines schriftlichen Vertragsschlusses soll die Eingehung der langfristigen Bindung wohl überlegt sein.
Zwar hat die Rechtsprechung die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform über die Zeit schon deutlich gelockert, dennoch sind diese noch immer schwer zu erfüllen.
Dies liegt auch daran, dass die Schriftform im Sinne der gesetzlichen Paragrafen weit über das hinausgeht, was man im heutigen Geschäftsverkehr unter schriftlich versteht. Insbesondere kann die Schriftform nicht durch E-Mail oder Fax eingehalten werden.
Seite zwei: Kündigung durch Formverstöße
