Tatsächlich erfüllen langfristige Mietverträge in der Praxis häufig nicht die gesetzlich geforderte Schriftform. Zu Formverstößen kommt es dabei insbesondere wenn langfristige Mietverträge abgeändert werden.
Denn – so das Gesetz – auch jede wesentliche Vertragsänderung muss schriftlich erfolgen. Dies ist nur wenigen bekannt und wird daher regelmäßig nicht beachtet.
Um dem Risiko der jederzeitigen Kündbarkeit zu begegnen, haben sich in der Praxis sog. Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Nach diesen sind die Parteien verpflichten, etwaige Formmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen.
Dieser Schutz besteht nun nicht mehr. Bereits 2014 hatte der BGH solchen Klauseln in bestimmten Konstellationen die Wirksamkeit verweigert. Das nun ergangene Urteil geht darüber hinaus und erklärt Schriftformheilungsklauseln für generell unwirksam.
Verträge müssen überprüft werden
Neben den unmittelbar betroffenen Vertragsparteien hat das Urteil des BGH vor allem Folgen für Immobilieninvestoren. Mehr noch als bisher müssen sie nun langfristige Mietverträge auf Schriftformkonformität überprüfen, wenn sie den cash-flow in ihre Kalkulationen einstellen möchten.
Zwar hat der BGH Raum für abweichende Entscheidungen gelassen. Eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels kann ausnahmsweise treuwidrig sein.
So nachvollziehbar sich dies in dem Urteil liest, so schwierig wird es in der Praxis jedoch sein, die Einzelheiten der Treuwidrigkeit zu bewerten.
Philipp Schönnebeck ist Counsel bei CMS Deutschland.
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