Unter bestimmten Umständen haben die Belange des Vermieters Vorrang vor den Interessen des Mieters. Die bedeutsamsten Fallgruppen hat der Gesetzgeber in Paragraph 573 Absatz 2 BGB geregelt:
Vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters
Für das vorrangige Erlangungsinteresse des Vermieters reicht dann ein ernsthafter Nutzungsentschluss aus, wenn er die Wohnung aus nachvollziehbaren Gründen selbst (überwiegend) zu Wohnzwecken nutzen will, oder plant, sie den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung zu stellen.
Den wirtschaftlichen Verwertungsinteressen des Vermieters, wie Veräußerung oder Abriss, billigt das Gesetz nur dann den Vorrang zu, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde.
BGH verkündet Leitlinien
Wenn der Vermieter die Wohnung jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt oder sie gewerblich nutzen will, seien die eben aufgeführten Tatbestände nicht erfüllt. Das Interesse des Vermieters, die Wohnung beruflich oder gewerblich zu nutzen, sei zwischen den oben genannten Fallgruppen anzuordnen. Eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze verbiete sich daher. Der BGH verkündete in seinem Urteil allerdings grobe Leitlinien:
Mischnutzung
Der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (Mischnutzung), weise eine größere Nähe zum Eigenbedarf auf, da die Wohnung auch der persönliche Lebensmittelpunkt sei.
In diesen Fällen würde es ausreichen, dass der Vermieter erheblich benachteiligt wird, wenn er die Wohnung nicht beziehen kann – was häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt bei Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters.
Nutzung zu geschäftlichen Zwecken
Dagegen seien Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, näher zur Verwertungskündigung. Da der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen ausziehen muss, muss der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen.
Das könne etwa dann anzunehmen sein, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert. (kl)
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