Die geplanten Fristen würden aus dem offenen Immobilienfonds laut Archner einen halb geschlossenen Fonds mit Zweitmarktnotiz machen. „Das Rendite-/Risikoprofil würde sich verschieben, weil die Anbieter höhere Ausschüttungsrenditen bieten müssten, die mit Core-Immobilien allein nicht erwirtschaftet werden können. Dies insbesondere auch wegen der hohen angedachten Mindestliquiditätsquoten. Sie müssten in der Immobilienanlage höhere Ertragsrisiken eingehen, was in einer Schließungsphase zusätzliche Fungibilitäts- und Preisrisiken mit sich bringen würde. Nichts wäre gewonnen“, so der BIIS-Geschäftsführer.
Die Schließungswelle vom Oktober 2008, deren Folgen bis heute andauern, ist laut Archner nicht zyklisch bedingt gewesen, sondern beruhte auf einem historisch einmaligen exogenen Faktor (Lehman-Kollaps und drohender Kollaps des Weltfinanzsystems sowie Merkel-Garantie), der zu einem Rückgabe-Run führte. Diesen habe man nun zum Regulierungsanlass genommen.
Alternative Rücknahmeabschläge
Der aus seiner Sicht einzig sinnvolle Weg, um einen von außen begründeten Run zu verhindern, wären verbindliche Rücknahmeabschläge, die dem Sondervermögen zu Gute kommen – in angemessener Höhe und gestaffelt nach angemessenen Fristen für alle Anleger. Dies habe sich in der Praxis bei Deutscher Bank und UBS bestens bewährt.
„Rücknahmeabschläge führen zu den richtigen ökonomischen Incentives für verkaufswillige und bestandwillige Anleger gleichermaßen. Verkaufswillige Anleger, die ‚um jeden Preis‘ sofort aus dem Immobilienprodukt aussteigen wollen und dadurch Liquidationsrisiken für die übrigen Anleger begründen, können dies zu einem fairen Abschlag über die Fondsgesellschaft tun oder sogar mit einem noch geringeren Abschlag über die Börse. Die in den Fonds fließenden Rücknahmeabschläge erhöhen den Anteilpreis und incentivieren Bestandswillige umso mehr im Fonds zu verbleiben, als andere Anleger aussteigen. Eine Run-Situation ist nahezu ausgeschlossen.“ Es würden auch keine Probleme bei der Umstellung auf Bestandsfonds entstehen, wie die Beispiele UBS und Deutsche Bank gezeigt hätten.
Unklar im Rahmen der BMF-Vorschläge Auszahlungspläne erfassen oder nicht. Wenn nicht, dann würde dies – so Archner – die Diskussion zusätzlich entzünden. Auch Sonja Knorr, Analystin bei Scope hält den bisher bekannt gewordenen Maßnahmenkatalog des BMF in diesem Punkt für noch ergänzungsbedürftig. Zudem mahnt sie Übergangsfristen für bestehende Anleger an, „die ja ihr Investment auf Basis der täglichen Verfügbarkeit der offenen Immobilienfonds getätigt haben“.
Einen positiven Aspekt kann Archner dem geplanten Gesetzesentwurf allerdings doch abgewinnen: „Rücknahmeabschläge wie Kündigungsfristen verhindern selbstverständlich nicht, dass Anleger aus einem Fonds wegen Management- oder Portfoliorisiken flüchten. Hier greift nur die vom BMF angedachte geordnete, gegebenenfalls mehrjährige Sanierung oder Abwicklung.“ (te)
Foto: Bundesfinanzministerium
