Der Bodenwert ist für die Wertermittlung von Immobilien das A und O. Er gibt den Wert von unbebauten Grundstücken an und ist wichtiger Bestandteil der Grundstücksbewertung. Ist aber ein Grundstück bebaut, ist vom reinen Bodenwert die Rede. Wie genau setzt sich der Bodenwert zusammen und wie wird er ermittelt?
Methoden zur Bestimmung des Bodenwertes
Um ein Grundstückswert zu ermitteln, eine Immobilie zu bewerten oder einen bestimmten Ertragswert einzuschätzen, sollten Eigentümer wissen, was der Bodenwert ist. Zur Errechnung des Bodenwertes gibt es unterschiedliche Methoden. „Wer den Bodenwert berechnen möchte, kann dies entweder anhand der Bodenrichtwerte oder mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens von zurückliegenden Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke tun“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Bedeutung des Bodenrichtwertes
Der Bodenrichtwert dient als nützliches Werkzeug, denn so kann ein Makler den Bodenwert eines Grundstücks ermitteln. Er ist der Durchschnittswert einer bestimmten Fläche in einer bestimmten Lage und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Die Berechnung erfolgt immer für sogenannte Bodenrichtwertzonen, die unterschiedlich groß sein können. „Der Bodenrichtwert wird aus dem Durchschnitt, der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in der gleichen oder ähnlich vergleichbaren Zone befinden, abgeleitet“, lässt Pieczonka wissen. Das Baugesetzbuch besagt nach Paragraf 196, dass Bodenrichtwerte für jedermann zugänglich sein müssen. Der Güterausschuss ermittelt mindestens alle zwei Jahre die durchschnittlichen Quadratmeterpreise und veröffentlicht sie in Form einer Bodenrichtwertkarte.
Ermittlung durch Bodenrichtwerte
Der Bodenrichtwert ist demnach ein auf Quadratmeter runtergebrochener Durchschnitt, wohingegen der Bodenwert der tatsächliche Ertragswert eines Grundstücks ist. Um den Bodenwert zu berechnen, muss der Makler den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren. „Zu beachten ist, dass der Bodenrichtwert, als simpler Durchschnittswert, nicht die aktuelle Marktsituation oder die individuellen, wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Der tatsächliche Verkehrswert eines Quadratmeters Grundstücksfläche kann dadurch von den lokalen Bodenrichtwerten abweichen“, informiert der Immobilienexperte von McMakler. Daraus folgt, dass der durch Bodenrichtwerte ermittelte Immobilienwert nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entsprechen muss. Um den realen Kaufpreis einer Immobilie zu ermitteln, ist es empfehlenswert einen Experten oder Gutachter zu beauftragen.
Ermittlung anhand des Vergleichswertverfahrens
Neben den Bodenrichtwerten gibt es auch das Vergleichswertverfahren. Dabei werden möglichst viele Vergleichsobjekte in der Region gesucht, die vor Kurzem verkauft worden sind. „Wenn Interessenten ihr Objekt vergleichen, sollten sie darauf achten, dass die Vergleichsobjekte größtenteils die gleichen Merkmale wie das zu bewertende Objekt haben. Zu den Merkmalen gehören Lage, Art der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt, Erschließungsgrad und Umgebungsinfrastruktur“, sagt Pieczonka. Bei kleineren Abweichungen gibt es Zu- oder Abschläge im Wert. Sind genügend vergleichbare Objekte für die Grundstücksbewertung vorhanden, ist diese Methode die zuverlässigere.
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