Damit die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den Bodenrichtwerten oder Durchschnittswerten der verglichenen Objekte nicht zu hoch sind, müssen Eigentümer mittels Zu- oder Abschläge den angepeilten Wert der Bodenbewertung anpassen. Die Ausrichtung und der Zuschnitt zählen unter anderem zu den Faktoren für solche Anpassungen. Ein Grundstück, dass dank seines Zuschnitts gut und vielfältig bebaubar ist, wirkt sich positiv auf den Verkehrswert aus, genauso wie Grundstücke, die seltener im Schatten liegen oder einen weiten Ausblick haben. Auch ein baureifes Grundstück sorgt für einen höheren Preis als ein nicht baureifes Grundstück in ähnlicher Lage. Baureif ist ein Grundstück, wenn eine Baugenehmigung vorliegt und ein notwendiger Erschließungsgrad mit Anbindung an das öffentliche Straßennetz und Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser bekannt ist.
„Nicht vergessen werden sollte, dass die Bebauungspläne der Gemeinden auch eine wichtige Rolle spielen. Ein Grundstück, das als Bauerwartungsland gilt, erzielt einen höheren Preis als ein Grundstück, dessen Bebauung Gemeinden nicht in Aussicht stellen; das heißt, dass es voraussichtlich unbebaut bleibt“, so Pieczonka von McMakler. Des Weiteren sind die Bodenverhältnisse und Topografie für Bodenwerte und Grundstückspreise von Bedeutung. Dabei gilt: je ebener, desto besser. Eine starke Hanglage schränkt die bauliche Nutzbarkeit ein, sodass sie den Grundstückspreis negativ beeinflusst. Ist die Fläche eben und gut bebaubar, wird der Ertragswert dementsprechend gesteigert.
Rolle der Bodenwerte bei der Immobilienvermittlung
Der Bodenwert spielt bei der Immobilienwertermittlung eine bedeutende Rolle. Um den Wert von Immobilien zu ermitteln, gibt es das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Wird der Wert der Immobilie aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt, handelt es sich um das Sachwertverfahren. Im Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert dagegen aus den mit dem Grundstück in Zukunft zu erzielenden Erträgen wie Mieteinnahmen abgeleitet. Beim Vergleichswertverfahren werden die Grundstückswerte anhand zurückliegender Verkäufe vergleichbarer Immobilien ermittelt. „Wichtig ist zu wissen, dass der Bodenwert kein langfristiger Wert ist. Das gilt generell für alle Immobilienwertermittlungsverfahren. Der Wert ist immer von der aktuellen Nachfrage am Markt und individuellen Situation vor Ort abhängig“, gibt Immobilienexperte Pieczonka mit auf den Weg.
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