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Wie bewerten Sie das neu gefasste Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch als „Heizungsgesetz“ bekannt?
Grundler: In der ursprünglichen Form hätte es uns massive Probleme bereitet, aber es war klar, dass es noch geändert wird. Denn es hätte nicht funktioniert, weil es in vielen Fällen zum einen technisch gar nicht umsetzbar war und es zum anderen wirtschaftlich unsinnig gewesen wäre und viele Mieter zudem die erforderlichen Mieterhöhungen überhaupt nicht hätten leisten können. Ich halte das Gesetz nach dem Kompromiss, der letztlich verabschiedet wurde, immer noch nicht für richtig, aber es ist nun durchaus gangbar. Dabei spielt für uns Fernwärme eine große Rolle. Da gibt es noch die bestehende, großzügige Förderung und sehr günstige Refinanzierungsmittel für die Sanierung sogenannter Worst Performing Buildings, also von Gebäuden mit einer sehr schlechten Energiebilanz.
Pawils: Unser großer Vorteil ist, dass wir Nachhaltigkeit schon jetzt fest in unserer Unternehmensstrategie verankert haben. Das spiegelt sich in unseren Immobilien wider, die wir im KfN-/QNG-Standard neu bauen oder klimafreundlich revitalisieren und so die regulatorischen Vorgaben und Förderbedingungen voll erfüllen. Das ist superspannend. Bei Worst Performing Buildings sind aktuell beispielsweis noch bis zu 52.500 Euro Förderung möglich – pro Einheit. Das ist hoch attraktiv. Wir werden solche Objekte gezielt in den Markt geben.
Mückenheim: Das GWG ist für unseren Bestand ein Riesenthema. Ich kann auch unterstreichen, dass man für die ursprünglichen Planungen das Wort „katastrophal“ durchaus verwenden konnte. Das im Bestand umzusetzen in Form eines alten geschlossenen Fonds, der für die erforderlichen Investitionen keine größeren Kapitalerhöhungen mehr vornehmen darf, wäre kaum möglich gewesen. Von daher ist es schon gut, dass es noch Veränderungen gegeben hat, aber das war in der Tat von vornherein klar. So wie ursprünglich geplant wäre das Gesetz nicht praktikabel und nicht umsetzbar gewesen. Punkt
Gibt es etwas Neues zum Thema Vermögensanlagen?
Thies: Nein. Ich habe es an anderer Stelle schon gesagt und daran hat sich nichts geändert: Prospektpflichtige Vermögensanlagen wird es meines Erachtens nicht mehr geben. Es ist zwar offiziell kein Verbot, aber „gelebte Verwaltungspraxis“ der BaFin. Wir als One Group haben unser Konzept angepasst und quasi mit einem regulatorischen Upgrade versehen. Wir haben kürzlich einen klassischen geschlossenen Publikums-AIF aufgelegt. Parallel beschäftigen wir uns intensiv mit einem ELTIF in Luxemburg.
Also mit dem Vehikel eines European Long Term Investment Fund, dessen rechtlicher Rahmen ab Anfang 2024 reformiert wird, so dass er dann einer breiteren Anlegerschicht als bisher zugänglich gemacht werden kann und in fast alle Arten von Sachwertanlagen sowie in Finanzierungen investieren darf.
Thies: Richtig. Für einen ELTIF sprechen zwei Gründe. Erstens ist es eine Frage der zulässigen Vermögensgegenstände beziehungsweise Investitionsansätze. Der Erfolg der ProReal-Serie baut auf einem fremdkapitalähnlichen Ansatz auf. Die Vergabe von Finanzierungen ist im Bereich eines geschlossenen Publikums-AIF laut KAGB jedoch nicht möglich. Bei einem ELTIF dagegen ist dies aber zulässig. Der Finanzierungsnot ist enorm. Durch eine extreme Zurückhaltung der Banken und zeitgleich gesunkene Bewertungsniveaus sind die Beleihungswerte auf attraktiverem Bewertungsniveau nochmals gesunken. In diese attraktive Lücke können wir mit unserem Investitionsansatz gut hineinstechen. Der zweite Punkt für einen ELTIF ist der vertriebstechnische Hintergrund: Wir lancieren ein Vehikel, das wir viel breiter vertreiben können und das wir möglicherweise sogar als offenes Investment klassifizieren können. Damit eröffnen wir uns sehr viele neue Vertriebspotenziale und -regionen.
