Büro-Investments in Deutschland machten Anlegern im vergangenen Jahr nicht sonderlich viel Freude. Im Durchschnitt ließ sich damit eine geringe Performance erzielen: Die IPD Investment Property Databank (IPD) weist für deutsche Büro-Immobilien einen Total Return von zwei Prozent aus – nur Industrieobjekte schnitten mit minus 2,9 Prozent schlechter ab.
Zum Vergleich: Der Dix Deutscher Immobilien Index erreichte 2009 über alle Nutzungsarten einen Wert von 2,5 Prozent. Allerdings haben sich die wichtigsten deutschen Bürostandorte sehr unterschiedlich entwickelt. IPD-Geschäftsführer Dr. Daniel Piazolo: „Die Spanne bei den Top-7-Bürostandorten reicht von 4,4 Prozent in Köln bis minus einem Prozent in Frankfurt am Main.“ Überraschend seien vor allem Unterschiede zwischen den jeweiligen lokalen Teilmärkten, aus denen sich Muster ableiten ließen.
Kennzeichnend für die Mehrzahl der Standorte ist die unterdurchschnittliche Performance in den Kernlagen. In Frankfurt beispielsweise brachten Investments im Bankenviertel 2009 einen Total Return von minus 4,5 Prozent. Zwar lag auch die Performance für den begehrten Teilmarkt Westend mit minus 0,2 Prozent im negativen Bereich, sie schnitt jedoch besser ab als der Gesamtmarkt, für den ein Durchschnittswert von minus einem Prozent errechnet wurde.
„Der unterdurchschnittliche Total Return des Bankenviertels ist allerdings nicht ausschließlich auf das krisengeprägte 2009 zurückzuführen. Vielmehr zeichnete sich diese Entwicklung schon einige Zeit früher ab“, erläutert Piazolo. Seit 2003 liege die Wertänderungsrendite im negativen Bereich, im Durchschnitt bei minus 5,5 Prozent, wobei 2009 mit minus 8,3 Prozent ein besonders deutlicher Rückgang zu verzeichnen war.
Dagegen nahm die Netto-Cashflow-Rendite infolge der verminderten Verkehrswerte im Laufe der Jahre zu, ohne jedoch einen Wert von vier Prozent deutlich zu überspringen und die Abwertungen zu kompensieren.
Vergleichbare Ergebnisse zeigten sich 2009 auch in den Toplagen anderer deutscher Städte: So wurden in Berlin für den Potsdamer Platz und die City-Ost Total Returns von minus 0,1 Prozent beziehungsweise minus 0,4 Prozent ermittelt, die damit deutlich unter dem Marktdurchschnitt von einem Prozent lagen.
In Stuttgart schneidet der Teilmarkt Innenstadt – wie bereits in den Vorjahren – ebenfalls mit einer Performance von 1,3 Prozent sowohl gegenüber dem Gesamtmarkt (2,3 Prozent) als auch weniger zentralen Lagen erheblich schwächer ab.
Eine Ausnahmen zu diesem Trend stellt nur die Situation am Büromarkt München dar: Der Teilmarkt Innenstadt übertrifft mit einem Total Return von 5,8 Prozent den Gesamtmarkt (4,1 Prozent), während Investments in den Stadtrandbereichen eine unterdurchschnittliche Performance aufweisen.
„Die Performance-Schwäche in den zentralen Lagen war zwar nicht an allen Standorten bereits in den Vorjahren ersichtlich. Doch wir sehen in den teilweise sehr unterschiedlichen Entwicklungen der Teilmärkte einen Befund, den die Marktteilnehmer im Auge behalten sollten“, resümiert Piazolo.
Die IPD-Analysen basieren auf einer systematisch aufgebauten, kontinuierlich aktualisierten Immobiliendatenbank, die eine Vielzahl von Auswertungsmöglichkeiten bietet. Die Untersuchungen in Deutschland beruhen für das Jahr 2009 auf einem Immobilienbestand von rund 45 Milliarden Euro aus 61 Portfolios institutioneller Investoren. (hb)
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