Die zunehmende Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren für Immobilien auch jenseits der Metropolen rückt zunehmend deutsche Bürostandorte in den Fokus, die nicht zu den „Top 7“-Städten zählen. Corpus Sireo und Empirica haben in einer Untersuchung Standorte wie Münster, Bonn, Aachen, Dresden oder Leipzig als aussichtsreich identifiziert.
Die Studie „Germany 21: Regionaler Büromarktindex“ hat „sehr gute Investmentmöglichkeiten“ an den von ihr untersuchten 14 Potenzialstandorten, die „anhand ihrer absoluten Büromarktgröße, der Bedeutung der Büroarbeitsplätze für die regionale Gesamtwirtschaft sowie der sehr guten bisherigen und vielversprechenden zukünftigen Nachfrageentwicklung ausgewählt wurden“, ausgemacht. Die Büroflächennachfrage in den deutschen Potenzialstädten wächst demnach langfristig weiter. Insbesondere die stabile und wachstumsorientierte Wirtschaftssituation an Standorten wie Münster, Bonn, Aachen, Dresden oder Leipzig sorge für eine stetige Nachfrage nach Büroflächen. Das hätten auch die internationalen Investoren erkannt, die verstärkt in deutsche Immobilien investieren.
Die Spitzenmieten an den 14 untersuchten Standorten liegen zwischen elf Euro pro Quadratmeter in Dresden und 14,10 Euro pro Quadratmeter in Mannheim. Diese Spanne ist der Studie zufolge deutlich enger als an den Top-7-Standorten, wo die Spitzenmieten zwischen 18,80 Euro pro Quadratmeter in Stuttgart und 33 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt/Main variierten.
Das liege an der dortigen Volatilität. Die Top-7-Städten stünden stärker im Fokus der Immobilieninvestoren und -händler als regionale Top-Standorte. A-Städte wie München, Frankfurt, Berlin oder Düsseldorf seien – bezogen auf ihre Büroflächen – stark an die globale Wirtschaft gekoppelt. Schwankungen der Weltwirtschaft mit Auswirkungen auf die Immobilienstrategien und Standortentscheidungen von Großkonzernen schlügen demnach auf die Büromärkte an A-Standorten durch.
Demgegenüber fuße die Wirtschaftskraft der Potenzialstandorte in erster Linie auf der regionalen und lokalen Wirtschaftsstruktur. Diese, so die Untersuchung, sei insbesondere in Deutschland weniger stark abhängig von den Weltmärkten, denn sie speise sich vorrangig aus den erfolgreichen Mittelständlern des Landes. Auch „spekulatives Bauen“ werde an regionalen Top-Standorten nur selten beobachtet, während dies in Metropolen regelmäßig stattfinde.
Der Regionale Büromarktindex zeigt eine leicht steigende Kurve bei der Entwicklung der Mieten an Potenzialstandorten. Dieser Trend wird sich den Studienautoren zufolge in abgeschwächter Form weiter fortsetzen. Der Angebotsmietindex liegt in den Potenzialstädten weiterhin über denen an Top-7-Standorten – auch wenn sich in der Tendenz eine Angleichung abzeichnet.
Angesichts der leichten Abkühlungstendenz der Büromärkte in Deutschland lohne sich laut Corpus Sireo ein tieferer Blick in die einzelnen Gebäudeklassen. Hier zeige sich, dass die Schere zwischen Top-Immobilien und eher durchschnittlichen Objekten weiter aufgeht. Die Gebäudequalität werde zunehmend wichtiger bei der Entwicklung der Spitzenmieten, auch die Energieeffizienz spiele eine zunehmende Rolle, da sie sich angesichts steigender Energiepreise in der Gesamtmiete bemerkbar macht, so die Autoren der Studie.
Chancen-Standort in Leipzig
Fokusstadt der diesjährigen Ausgabe des regionalen Büromarktindex ist Leipzig. Laut Corpus Sireo biete der Osten Deutschlandsgute Einstiegschancen für langfristig orientierte Immobilieninvestoren. Die Metropole Leipzig lieget an der ersten Stelle aller untersuchten Potenzialstädte bezogen auf das Beschäftigungswachstum (plus 14 Prozent im Zeitraum 2006 – 2012). Gleichzeitig zähle die Stadt mit 3,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen zu den großen Bürostandorten Deutschlands. Einen weiteren Spitzenplatz – bezogen auf die Größe des Büromarktes – belege Leipzig beim Vermietungsvolumen, das im Jahr 2012 bei 92.000 Quadratmeter lag. Dieser dynamische Markt sei derzeit von niedrigen Büromieten gekennzeichnet: Die Durchschnittsmiete liegt der Untersuchung zufolge bei 6,70 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete bei 11,50 Euro.
Die Entwicklung des Leipziger Büromarktes findet demnach nahezu ausschließlich im Bestand statt – angesichts eines Leerstands von 18,5 Prozent mit sinkender Tendenz zeichne sich hier ein interessantes Betätigungsfeld für Immobilienprofis ab, so Corpus Sireo.
Uwe Albrecht, Leipziger Bürgermeister mit den Zuständigkeiten Wirtschaft und Arbeit, prognositziert: „Wir gehen davon aus, dass sich der Umsatz 2013 auf dem Niveau des Vorjahres stabilisiert. Für die Spitzenmiete erwarten wir ebenfalls eine moderate Entwicklung. Da es 2013 kaum Neubauten geben dürfte – wir erwarten hier ein geschätztes Volumen von 40.000 Quadratmeter – wird der Leerstand weiter zurückgehen.“ (te)
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