Nachdem der deutsche Markt im Jahr 2011 von Investments in Einzelhandelsimmobilien dominiert wurde, haben sich Büroobjekte nach Angaben von BNP Paribas Real Estate im ersten Quartal 2012 eindrucksvoll zurückgemeldet.
Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von 2,2 Milliarden Euro wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis um 179 Prozent übertroffen, so die Analysten von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). „Auch im langjährigen Vergleich ist dieses Resultat weit oben angesiedelt“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Bereichsleiter Investment von BNPPRE. „Nur in den Jahren 2007 und 2008 wurde bislang ein besseres erstes Quartal erzielt.“ Damit hätten sich Büro-Investments wieder klar an die Spitze aller Nutzungsarten gesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegt in den ersten drei Monaten des Jahres bei 42 Prozent. Damit seien die im vergangenen Jahr führenden Einzelhandelsobjekte deutlich auf den zweiten Platz verwiesen worden (29 Prozent).
Ein Großteil des Umsatzes wurde laut BNPPRE an den Big-Six-Standorten erzielt, die auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro kamen. Gleichzeitig seien damit knapp 74 Prozent des in Büroobjekte investierten Volumens ohne Berücksichtigung von Portfoliodeals auf die Top-Standorte entfallen. Lediglich zwei Städte, Berlin (minus 30 Prozent) und Köln (minus 28 Prozent) hätten einen geringeren Umsatz als im Vorjahreszeitraum verzeichnet. Das höchste Transaktionsvolumen verbuchte Frankfurt mit 576 Millionen Euro. Auf dem zweiten Platz folgt München mit 434 Millionen Euro .
Abseits der sechs Metropolen entfielen 19 Prozent des Transaktionsvolumens auf die übrigen Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern, wohingegen kleinere Standorte lediglich mit rund zehn Prozent am Umsatz beteiligt waren. Wichtigster Treiber für das Ergebnis des ersten Quartals 2012 waren laut BNPPRE große Deals über 50 Millionen Euro, die auf einen Anteil von 65 Prozent kommen.
Wie auch in anderen Assetklassen seien Fonds die aktivsten Käufer im Bürosegment gewesen. Auf dem ersten Platz rangieren laut BNPPRE geschlossene Fonds mit einem Anteil von 26 Prozent am Transaktionsvolumen. Die nächsten beiden Ränge belegen Equity/Real Estate Funds (17 Prozent) und Spezialfonds (zwölf Prozent). Danach folgen private Anleger mit 11,5 Prozent. Darüber hinaus waren Projektentwickler mit acht Prozent am Gesamtumsatz beteiligt.
Nachdem sich die Spitzenrenditen laut BNPPRE in den letzten zwei Jahren wieder deutlich nach unten bewegt haben, seien sie im ersten Quartal 2012 konstant geblieben. Den niedrigsten Wert verzeichnet München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,75 Prozent. Danach folgen Hamburg (4,8 Prozent), Frankfurt (4,9 Prozent), Berlin (4,95 Prozent), Düsseldorf (5,0 Prozent) und Köln mit 5,3 Prozent. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen sechs Standorten liege somit bei 4,95 Prozent und damit knapp unter ihrem Mittelwert der vergangenen sieben Jahre. Verglichen mit dem entsprechenden Wert von Mitte 2007, dem Höhepunkt der Boomjahre auf den Investmentmärkten, beträgt der Abstand nach Aussage von BNPPRE allerdings immer noch 55 Basispunkte. Von einer Marktüberhitzung und überhöhten Kaufpreisniveaus im absoluten Top-Segment könne daher nicht gesprochen werden.
„Trotz der nach wie vor unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation und Finanzmarktlage in Europa bleiben deutsche Immobilien als vergleichsweise sichere Anlage erwartungsgemäß sehr attraktiv“, prognostiziert Stricker. „Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern.“ Wenn es ein ausreichendes Angebot an Core-Objekten gebe, werde dies auf eine sehr gute Nachfrage treffen. Daher beständen gute Chancen, dass das Transaktionsvolumen für 2012 den Wert des Vorjahres deutlich überbieten wird. (bk)
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