Wohn- und Gewerbeimmobilien stehen bei den Anlegern hoch im Kurs, doch die Renditen aller Assetklassen sind laut einer Studie von Bulwiengesa gegenüber dem Vorjahr erneut deutlich gesunken. Wohnimmobilien würden kaum noch Inflationsschutz bieten.
Zum vierten Mal hat Bulwiengesa mit Unterstützung der Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft und der HIH Real Estate GmbH den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. Ergebnis der „Fünf-Prozent-Studie“: Gegenüber dem Vorjahr sind die Renditen (IRR) aller Assetklassen noch einmal kräftig gesunken – außer bei Shoppingcentern.
„Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, so Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei Bulwiengesa und Autor der Studie. Dies könnten beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein.
Zugrunde gelegt wurde dabei die Kennzahl IRR (Internal Rate of Return), der interne Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.
Kaum mehr Wertsicherung bei Wohnimmobilien
Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich abermals verteuert. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,9 bis 2,6 Prozent. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten unter die Drei-Prozent-Marke gerutscht und liegt bei 2,8 bis 3,3 Prozent.
„Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen“, so Sven Carstensen. Denn zugleich steigt auch die Inflationsrate wieder, auf zuletzt rund 2,0 Prozent. Auch in den bei Investoren gefragten Universitätsstädten sank die erzielbare IRR im Vorjahresvergleich um 13 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent.
Insgesamt erwartet Bulwiengesa, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und sich auch am derzeitigen Preisniveau zumindest in den Großstädten nichts ändern wird. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten bei einem abkühlenden Markt neu einzupreisen sind.
Selbst kleinere Büromärkte langsam abgegrast
Auch in den großen Büromärkten ist es nach Aussage der Studie kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Durch die außergewöhnlich lang anhaltenden Hochkonjunktur liegt die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau; auch das Gros der anderen Märkte entwickelte sich dynamisch.
Die hohe Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Büroimmobilien verteuerten sich, in der Folge sank der IRR-Basiswert in den A-Büromärkten nochmals um rund zwölf Prozent auf einen Wert von 2,9 Prozent.
Aber auch die anderen Büromärkte stehen weiter unter Renditedruck: So liegen die B-Städte mit einer IRR von 3,5 Prozent derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015.
„Renditeorientierte Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen“, so Carstensen. Dort sind die Renditen zwar auch gesunken, liegen aber noch bei 4,3 Prozent für C-Städte und und 5,5 Prozent für D-Städte. Allerdings ständen dort zum Teil nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung.
