Auch seien die C- und D-Märkte keinesfalls über einen Kamm zu scheren: So schwanken die Werte für D-Städte stark, zwischen 4,6 Prozent in Passau und 7,3 Prozent in Suhl. Eine Detailanalyse sei unverzichtbar.
Renditeträchtig, aber riskant: Non-Core-Büroimmobilien
Für die meisten Investoren kommen sie laut Bulwiengesa nicht in Frage, auch wenn sie deutlich renditeträchtiger sind: Non-Core-Büroimmobilien. In den Büromärkten der A-Städte sind sie an peripheren Standorten zu finden. Meist haben die Immobilien Managementdefizite (zum Beispiel Leerstände) und instabile Vermietungsstrukturen. Dort lassen sich IRRs bis maximal 8,6 Prozent erzielen.
Aber selbst im Non-Core-Bereich sind in den A-Städte kaum mehr Objekte zu finden; zudem ist das wirtschaftliche Risiko deutlich höher. Die höchsten Renditen von bis zu 12,3 Prozent können Non-Core-Investoren in kleineren Büromärkten erwarten.
Verunsicherung im Einzelhandel
Viele Investoren sind skeptisch, ob ein Investment im Segment Einzelhandel nachhaltig ist. Sie treibt die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Tatsächlich fallen jährlichen Zuwachsraten des Distanzhandels (gleich Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) um ein Vielfaches höher aus als die des stationären Handels.
Die Skepsis spiegelt sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shoppingcentern, von vielen derzeit auf dem absteigenden Ast gesehen, blieben die Preise immerhin weitgehend konstant. Die IRR stieg aufgrund etwas erhöhter Inflationserwartungen leicht an, sodass sie derzeit auf einem Niveau von 3,0 bis 3,7 Prozent liegt. Weiterhin sehr gefragt als Investmentziele sind Fachmärkte. Sie gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Über die Studie
Die Fünf-Prozent-Studie bietet seit 2015 einen kompakten Marktüberblick und liefert laut Bulwiengesa einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells ermittelt die Studie die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren.
Damit könnten jährliche Renditen für Investitionen berechnet und die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden. Die interne Zinsfußmethode unterscheide sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung und findet bei vielen Investoren Anwendung.
Die Einordnung von Immobilieninvestments erfolge nach Core- und Non-Core-Assets. Kriterien seien Cashflow-Sicherheit und Liquidität. (bk)
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