Die Länderkammer hat damit einen Kompromissvorschlag des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat bestätigt. Demnach wurde nun eine degressive Abschreibung auf Abnutzung (AfA) für Wohngebäude in Höhe von fünf Prozent über sechs Jahre beschlossen.
Die Sonderabschreibung kann für Wohngebäude in Anspruch genommen werden, deren Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen wurde beziehungsweise wird. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Anzeige des Baubeginns, nicht – wie sonst meistens – das Datum des Bauantrags. Die Bundesregierung will damit auch einen Impuls für den Berg von rund 800.000 genehmigten Wohnungen geben, die bisher noch nicht gebaut wurden.
Die Sonderabschreibung kann auch von Käufern geltend gemacht werden, wenn sie in diesem Zeitraum eine Neubau-Immobilie (spätestens) im Jahr der Fertigstellung erwerben. „Degressiv“ bedeutet, dass sich der Satz von fünf Prozent jeweils auf den durch die vorherige Afa reduzierten Vorjahreswert bezieht. Beim Bau von Mietwohnungen kann die Sonder-Afa nach Angaben des Bauministeriums mit der bestehenden Sonder-Afa für den Mietwohnungsbau, die zudem verbessert wurde, kombiniert werden.
Die ursprünglich geplante Klimaschutz-Investitionsprämie ist hingegen nach Einwänden des Bundesrats nicht mehr Teil des Wachstumschancengesetzes, weil dazu offenkundig kein Kompromiss gefunden werden konnte.
Der Immobilienverband ZIA reagiert „erfreut“ auf die Entscheidung des Bundesrats. „Die steuerlichen Anreize für mehr Wohnungsbau sind ein wichtiges Signal an die Immobilienwirtschaft, wieder mehr Investitionen anzugehen“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Dass die Länder sich endlich einen Ruck gegeben und zugestimmt haben, ist ein Sieg der Vernunft und kann nun auch beim Wohnungsbau den Schub auslösen, den Mieterinnen und Mieter dringend brauchen.“
Bis 2025 fehlen 720.000 Wohnungen, taxiert der ZIA. Bis 2027 könnten es nach Angaben des Verbands 830.000 sein. „Unsere Warnung und die der gesamten Wirtschaft, die Interessen von Bauern nicht gegen Wohnungen auszuspielen, hat offenbar gefruchtet“, so Mattner.
ZIA fordert mehr
Mit dem Wachstumschancengesetz kommen dem ZIA zufolge zudem steuerliche Anpassungen für die Erzeugung und Abgabe regenerativer Energie bei Gebäuden. „Das schafft Raum für mehr Investitionen in nachhaltige Gebäudenutzung“, erklärt Mattner.
Weitere gesetzliche Maßnahmen, insbesondere für Fonds, müssten jedoch folgen, da „bei Investitionen in Photovoltaikanlagen immer noch immense steuerliche Risiken bestehen“. Hier solle der Gesetzgeber „zeitnah weitere Anpassungen vornehmen“ und „das Aufsichts- und Steuerrecht zeitgemäß ausgestalten“. Vor allem der weiterhin drohende Statusverlust für Spezial-Investmentfonds verhindere die gewollte Klimaneutralität im Gebäudesektor, so der ZIA. Dabei geht es um das Risiko, dass die Fonds durch Investitionen in Solaranlagen von der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ in die meistens ungünstigeren „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ rutschen könnten.
Die neue degressive AfA im Einzelnen
Laut Bundesbauministerium enthält das Gesetz folgende Details:
- Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute beziehungsweise im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
- Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
- Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
- Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres Zeitraum) liegen.
- Erstmals ist nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA, sondern der angezeigte Baubeginn. So will die Bundesregierung auch die Umsetzung von Projekten anreizen, die zwar schon geplant, aber aus unterschiedlichen Gründen – zum Beispiel Probleme bei der Finanzierung – noch nicht begonnen wurden. „Damit soll auch der Bauüberhang von mehr als 800.000 genehmigten Wohnungen abgebaut werden“, so das Ministerium.
- Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Kombination mit – verbesserter – Sonder-Afa für Mietwohnungsbau möglich
- Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Begünstigt werden dabei Neubauten, mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG, die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter einhalten.
- Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz zudem nochmal verbessert: Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro Quadratmeter auf 5.200 Euro pro Quadratmeter und die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten von 2.500 Euro auf 4.000 Euro pro Quadratmeter erhöht.
