Für seine Studie „Investmentkompass Büro Europa“, hat das Augsburger Unternehmen Patrizia Immobilien AG 27 europäische Büromärkte auf die Kriterien Neubautätigkeit, Leerstandsentwicklung und Investitionschancen hin untersucht.
„Core-Investoren sollten sich auf die relativ risikoarmen Märkte wie London konzentrieren. Risikofreudige Investoren bieten sich aber auch Möglichkeiten in Märkten wie Dublin, die derzeit noch unter konjunkturellen Schwierigkeiten leiden“, meint die Autorin der Studie Karin Siebels.
Büroobjekte seien nach wie vor die beliebteste Anlageform am Immobilieninvestmentmarkt. Die große Nachfrage kurbelt die Bautätigkeit an. In den kommenden fünf Jahren entstehen dabeimit rund 900.000 Quadratmetern die meisten neuen Büroflächen in Warschau. Dort nimmt der Büroflächenbestand um 25 Prozent zu, während der Durchschnitt der 27 untersuchten Städte bei 5,5 Prozent liegt. Wie Patrizia weiter mitteilt, kommen bis 2017 nach aktuellem Stand insgesamt knapp elf Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt – obwohl die Leerstände in den vergangenen Jahren vielerorts deutlich angestiegen sind. Zwischen 2007 und 2012 lag das Plus im Durchschnitt aller 27 Märkte bei 3,6 Prozent.
Lediglich Stockholm und die vier größten deutschen Märkte Berlin, München, Hamburg und Frankfurt verzeichneten keinen Anstieg. Zu den Spitzenreitern im negativen Sinne zählten Budapest (Anstieg von 10,2 auf 21,4 Prozent), Dublin (11,3 auf 21,4 Prozent) und Barcelona (5,3 auf 15,4 Prozent). Diese Entwicklung könne unterschiedliche Ursachen haben, so die Autorin der Studie: „Es ist wichtig zu wissen, ob es sich bei den Leerständen um strukturelle Fehlentwicklungen handelt oder eher die verhaltene Konjunktur dafür verantwortlich ist. Dort, wo viele nicht mehr marktgängige Flächen leer stehen, die die gesamte Leerstandsquote in die Höhe treiben, hat dies oft wenig Einfluss auf Preise für moderne und gut ausgestattet Flächen “, erklärt Siebels.
In Wien, Berlin und München sei alles im Lot – andernorts seien Schieflagen erkennbar: In London, Paris, Wien und Kopenhagen sowie in einigen deutschen Top-Standorten wie Berlin und München bestünden nur geringe Risiken. Die Leerstände sind mit sechs bis neun Prozent relativ niedrig und die Zubaurate ist mit vier bis fünf Prozent sehr moderat.
Höher sei das Risiko in den Städten zu bewerten, die zwar derzeit über niedrige Leerstände verfügen, die Größe ihres Büromarktes durch Neubauaktivtäten aber kräftig erhöhten. Dazu zählen nach Angaben der Studienersteller Warschau und Prag, die sich noch im Aufholprozess befinden. Anders verhält es sich in Dublin, Barcelona, Mailand, einigen britischen B-Standorten und bedingt auch in Madrid: Hier sind die Leerstände aktuell sehr hoch, der Zubau hält sich aber in Grenzen. Dublin liegt mit einer Quote von 21 Prozent an der Spitze, in den übrigen Städten betragen die Leerstandsquoten derzeit um 15 Prozent. Nur Madrid liegt mit knapp zwölf Prozent darunter. Die Bautätigkeit dort wurde bereits gedrosselt, die Zahl der Neubauvorhaben für die kommenden fünf Jahre liegt gemessen am Bestand bei unter fünf Prozent. Auch diese Märkte sind derzeit noch risikobehaftet. Sobald sich die Konjunktur erholt, werden sie wieder interessant, da dann deutlich mehr neue Flächen benötigt werden.
Das höchste Risiko bestünde derzeit in Budapest. Die Bautätigkeit dort wurde nach 2010 bereits gedrosselt, nachdem die Leerstandsquote auf über 20 Prozent angestiegen war. Aber inzwischen haben die Aktivitäten wieder zugenommen: Bis 2017 kämen neue Flächen im Umfang von 14 Prozent des Bestands hinzu, ohne dass die Flächennachfrage in entsprechendem Maß zunehmen dürfte. (af)
Foto: Shutterstock
