Wie ist die Situation in Ihrem jeweiligen Zielmarkt und wie hat er sich 2024 entwickelt?
Müller: Verifort Capital konzentriert sich neben Health Care Immobilien in erster Linie auf den gewerblichen Value-Add-Bereich. Im Oktober haben wir die Gestattung für unseren neuen Value-Add-Plus Fonds erhalten, ein Kurzläufer-Fonds mit sechs Jahren Laufzeit. Wir haben also die Zeit genutzt, um den neuen Fonds aufzusetzen und um unsere Bestandsfonds weiter zu optimieren. Wir haben in der Hochphase des Marktes, auch während Corona und nach Corona, über 100 Immobilien verkauft. Jetzt, wo der Immobilienmarkt wieder günstige Einstiegsmöglichkeiten bietet, wollen wir diese im Interesse unserer Kunden natürlich nutzen, wir sind wieder im Ankaufsmodus. Die Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes passen perfekt zu dem neuen Produkt, mit dem wir jetzt starten.
Wie steht der Immobilienmarkt da?
Müller: Wir sind davon überzeugt, dass die aktuelle Marktphase und auch die kommenden Jahre bestens für das Thema Value-Add geeignet sind. Also das Optimieren vernachlässigter, in die Jahre gekommener Immobilien, die der Markt jedoch benötigt und die auf einen ESG-konformen Standard gebracht werden müssen. Ansonsten höre ich, dass 2024 sowohl für den Immobilienmarkt als auch für den Fondsvertrieb extrem schwierig war. Allerdings hat im Value-Add-Bereich durchaus eine Belebung am Transaktionsmarkt stattgefunden. Unser Fokus liegt auf B- und C-Städten. Dort haben wir die stärkste Wiederbelebung auf der Transaktionsseite gesehen und wir sind davon überzeugt, dass wir aktuell im gewerblichen Bereich, also sowohl Einzelhandel als auch Mixed-Use, Logistik und Office, eine Bodenbildung haben und jetzt gut und günstig einkaufen können. Bei unserem Value Add Ansatz geht es insbesondere um bauliche und strukturelle Optimierungen, um eine Optimierung der Mieterstrukturen und Mietverträge und selbstverständlich auch um ESG-Konformität der Objekte, um diese wieder dauerhaft marktfähig zu machen.
Peters: Wir sind mit dem Jahr insgesamt zufrieden Das Platzierungsvolumen unseres ICD 12 R+, der noch bis Ende des Jahres im Vertrieb ist, haben wir gerade auf 70 Millionen Euro erhöht und es ist deutlich zu spüren, dass der Vertrieb wieder angezogen hat. Das liegt auch daran, dass wir regelmäßig Objekte angekauft haben und damit auch zeigen können, dass sich die Möglichkeiten im Ankauf wieder deutlich verbessert haben. Für einige wird der Druck immer größer, verkaufen zu müssen. Es gibt jetzt aber teilweise auch wieder Eigentümer, die verkaufen wollen, weil sich die Preise stabilisiert haben. In den Bestandsfonds wurden die Auszahlungen reduziert oder ganz ausgesetzt, weil wir Liquidität in der gegenwärtigen Marktsituation als absoluten Trumpf sehen. Die Anleger haben dafür zum allergrößten Teil Verständnis. Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen haben wir wegen der hohen Baukostensteigerungen teilweise gestreckt oder zurückgestellt und zum Teil halten wir die Objekte länger als ursprünglich geplant, weil derzeit einfach kein guter Zeitpunkt zum Verkauf ist. Dagegen sehen wir sehr gute Chancen im Ankauf und starten im kommenden Jahr mit unserem Nachfolge-Fonds. Ankauf ist einfach derzeit Trumpf.
Mückenheim: Der Aufwärtstrend bei Immobilien ist unverkennbar. Gesunkene Zinsen und Ankaufspreise sorgen für eine zunehmende Investitionsbereitschaft und damit auch wieder für messbar mehr Transaktionen. So hat das Handelsvolumen in dem für Dr. Peters relevanten Markt für Gewerbeimmobilien in den ersten drei Quartalen dieses Jahres gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um rund 15 Prozent zugelegt. Zugegeben von einem niedrigen Niveau. Aber die Richtung stimmt. Als Wachstumsmotor entpuppte sich bislang die Nutzungsklasse Einzelhandelsimmobilien und mit ihr der als resilient und wachstumsstark geltende Lebensmittel- und Nahversorgungsbereich. Wer sich jetzt mit langfristig vermieteten Bestandsimmobilien aus diesem Bereich eindecken kann, der wird davon nachhaltig profitieren.
Verstehen das auch Kunden und Vertriebspartner?
Mückenheim: Entsprechend den positiven Vorzeichen bei den Transaktionen sind auch wir vertrieblich gut gestartet. Seit einigen Monaten spüren wir aber eine deutliche Zurückhaltung – vor allem bei langlaufenden Investments in Immobilien. Zurückzuführen ist diese nach unserer Lesart auf das noch immer negative Sentiment rund um Projektentwicklungen im Immobilienbereich sowie die damit thematisch verbundenen Anbieter und Anlageprodukte. Hinzu kommt die zuletzt verschärfte Nachrichtenlage rund um einige offene Immobilienfonds. Aus dem Austausch mit unseren Vertriebspartnern wissen wir, dass dadurch mittlerweile viele Anleger den gesamten Immobilienbereich in Sippenhaft nehmen und das Vertrauen in Immobilieninvestments zusehends verlieren. Geopolotische Risiken und die allgemeine Unsicherheit ob der hiesigen politischen Lage machen es da nicht gerade leichter. Dagegen gilt es nun argumentativ anzukommen und die sachlich begründete Überzeugung für Sachwerte noch besser und vor allem überzeugender zu transportieren. Fakt ist: Gerade in Zeiten volatiler Märkte und Rahmenbedingungen machen langfristige Sachwertinvestments, die auf etablierten Bestandimmobilien beruhen, für beinahe jeden Anleger Sinn. Insbesondere für die, die nach Stabilität und Sicherheit streben. Beides bietet beispielsweise der Lebensmittel- und Nahversorgungsbereich – mit seinem als systemrelevant geltenden Geschäftsmodell und den sehr bonitätsstarken Unternehmen aus diesem Bereich wie Aldi, Edeka, Rewe & Co. Mit unserem neuen Nahversorgungsfonds „Immobilienportfolio Deutschland II“ bieten wir Zugang zu Supermärkten sowie zu Fachmarktzentren, Baumärkten und Drogerien. Vertrieblich sollten wir von dieser Konstellation in den kommenden Monaten profitieren.
Was machen die USA?
Freudenberg: Vertrieblich gesehen bin ich mit 2024 nicht zufrieden. In Bezug auf unseren Fokusmarkt USA zeigten sich Anleger und Vertriebe verunsichert und abwartend – vor allem aufgrund der US-Wahl Anfang November, obwohl der Wahlausgang generell nur bedingt Einfluss auf die Immobilienmärkte hat. Hinzu kommt, dass über die letzten Jahre viel Liquidität in die USA geflossen ist, es sind ja einige US-Angebote am Markt. Aber es kommt derzeit wenig Kapital zurück, weil viele der Fonds deutlich länger laufen als geplant. Diese Gelder fehlen aktuell für Reinvestitionen, das merken wir. Erfreulicherweise sind uns in diesem Jahr erfolgreiche US-Exits gelungen – einzelne Verkäufe mussten jedoch auch wir zurückstellen, weil die Zinsen noch zu hoch waren. Die US-Einkäufer hatten bereits auf Preisabschläge spekuliert, wir haben die Objekte aber erst einmal in den Bestand genommen und gehen dann ab 2025 in den Verkauf. Insgesamt sind die USA derzeit ein sehr attraktiver Einkaufsmarkt, wir konnten uns in diesem Jahr gleich zwei attraktive Projekte sichern. Ich höre von vielen Vermittlern, dass sie im Moment nicht einmal in ein Gespräch mit den Kunden zum Thema Sachwerte gehen wollen. Zurückhaltung erleben wir auch bei unseren Portfolio-Fonds. Die Zielfonds sind gut eingekauft, die Fonds performen, aber der Absatz ist schwierig. Ebenfalls ernüchternd ist die Situation im institutionellen Vertrieb – auch hier sind die Investoren abwartend und versuchen, Portfolioungleichgewichte mit Anleihen wieder zu heilen. Wir müssen da jetzt durch – und warten ab, dass die Zinsen runtergehen. Dann richtet sich der Blick auch wieder auf interessante Beteiligungsmodelle.
