Wie stehen Pflegeimmobilien da und wie läuft der direkte Verkauf von Pflegeapartments an Anleger?
Pawils: Die Betreiber von Pflegeheimen waren in den vergangenen Jahren stark herausgefordert. Dabei geht es zum einen um das Thema Fachkräfte, in den letzten zwei Jahren sind aber vor allem die gestiegenen Energiepreise und die hohe Inflation dazugekommen, die nicht nur die Betriebskosten erhöht hat, sondern indirekt auch die Mieten. Da hatten wir schon ein paar Verwerfungen im Markt. Inzwischen haben sich die Betreiber wieder gefangen. Die Häuser sind zu vernünftigen Konditionen nachverhandelt worden. Einige Betreiber hatten allerdings zu große Schwierigkeiten. Da sehen wir dann allerdings auch, dass die Pflegeplätze und die Betten nicht weggefallen, sondern andere Betreiber diese Häuser in der Regel übernommen haben und zwar zu gleichen Konditionen. Vertrieblich hat Carestone in diesem Jahr die Ziele grundsätzlich erreicht. Wir gehen mit knapp 900 verkauften Einheiten aus dem Markt. Die Käufer-Struktur hat sich allerdings verändert. Aufgrund der gestiegenen Zinsen brauchen wir bessere Bonitäten. Unsere Käufer investieren heute nicht mehr nur aus Renditegesichtspunkten, sondern auch aus der Motivation, Steuern zu sparen. Das hat auch mit dem Wachstumschancengesetz und der damit verbundenen degressiven Abschreibung für Neubauprojekte zu tun, die seit dem Frühjahr in Kraft ist. Neubauten bei Carestone profitieren dadurch nochmals und machen etwa zwei Drittel unseres Absatzes aus. Der Verkauf von Einheiten aus Bestandsobjekten ist etwas verhaltener und entspricht dem anderen Drittel. Aber auch hier spüren wir jetzt wieder deutliche Bewegung.
Woran liegt das?
Pawils: Zum einen haben die Kaufpreisfaktoren etwas nachgegeben; sie liegen nun um die 25-fache Jahresmiete. Zudem besteht bei Bestandsimmobilien die Möglichkeit, auf Basis von Gutachten zur voraussichtlichen Restnutzungsdauer die Abschreibungen linear über diese Zeit zu verteilen. Bei einer 20-jährigen Restnutzungsdauer sind das dann 20 mal fünf Prozent Abschreibung pro Jahr. In Kombination mit einem Triple-Net-Vertrag ist das schon eine große Motivation zu investieren. Daneben ist die Einkaufssituation derzeit sehr gut. So arbeiten wir aktuell an über 100 Projekten mit einem Volumen von ca. 2,4 Milliarden Euro. Bis heute haben wir unseren Endkunden nur voll gemanagte Immobilie angeboten. Aufgrund der großen Bedarfe werden wir das Portfolio zukünftig auch um barrierefreie Wohnungen ohne Mietvertrag erweitern.
Wie ist die Entwicklung bei den Erneuerbaren Energien?
Busboom: Vertrieblich hätten wir uns dieses Jahr etwas mehr vorgestellt. Das liegt aber auch daran, dass wir entgegen unserer Planung im ersten Halbjahr kein Produkt hatten. 2023 waren wir das ganze Jahr im Vertrieb und haben 50 Millionen Euro platziert. 2024 stehen wir aktuell, also Anfang November, bei 24 Millionen Euro, was für die relativ kurze Zeit o.k. ist. Wir spüren aber durchaus auch die Stimmung im Vertriebsmarkt und die Verunsicherung. Aber seit Anfang Oktober ist zu spüren, dass sich der Knoten langsam wieder löst und etwas mehr Dynamik reinkommt. Einkaufsseitig hat sich der Markt komplett gedreht. Im Photovoltaik-Bereich fängt man jetzt an, tatsächlich Schnäppchen zu sammeln. Die Projektierer haben sich riesige Pipelines aufgebaut, aber momentan sind wir im Käufermarkt. Der Bereich der institutionellen Investoren, die viele Jahre massiv gekauft haben, ist derzeit quasi nicht mehr existent. Das führt für uns dazu, dass wir aktuell richtig günstig einkaufen können. Und der Windbereich, der lange nicht da war, kommt wieder dazu. Auch wenn die Ampelregierung wenig Konstruktives auf den Weg gebracht hat: Sie es aber geschafft, die Genehmigungsverfahren im Bereich erneuerbare Energien deutlich zu beschleunigen. Das merkt man jetzt auch im Windbereich sehr stark. Es gibt dort sehr viele Projekte die genehmigt und baureif sind. Somit kann man auch im Windbereich wieder vernünftig einkaufen.
Mit welchen Strompreisen kalkulieren Sie und welche Rolle spielt das EEG noch beziehungsweise wieder?
Busboom: Das EEG-Niveau ist im Windbereich relevant. Dort können wir 20 Jahre EEG nach wie vor zugrunde legen. Meistens kalkulieren wir über 30 Jahre, wenn die Pachtverträge das hergeben. Für die letzten zehn Jahre greifen wir dann auf langfristige Strompreiskurven zurück. Im Photovoltaikbereich gehen wir momentan die ersten zwei bis drei Jahre ein bisschen konservativer heran, weil wir momentan durch die Rezession bedingt in Deutschland eine verhältnismäßig geringe Stromnachfrage haben. Aber wenn die Wirtschaft wieder anzieht, werden wir auch wieder bei den Strompreisen bei normalen Verhältnissen sein. Wir gehen dann wieder von den langfristigen Strompreiskurven aus. Bei vielen Projekten haben wir am Anfang aber ein PPA, also einen Stromabnahmevertrag, meistens für drei bis fünf Jahre und damit zunächst entsprechende Kalkulationssicherheit. Am Ende wird Strom die Zukunft sein und es wird künftig noch sehr viel mehr Strom benötigt als heute, weil auch die Wärmeversorgung, die Mobilität und industrielle Prozesse auf Strom umgestellt werden, und zwar auf erneuerbaren Strom. Kohlekraftwerke sind durch die CO2-Bepreisung inzwischen so teuer in der Produktion, dass sie nur noch am Leben gehalten werden, um die Grundlastdeckung zu gewährleisten. Der wirklich günstige Strom kommt aus Erneuerbare-Energie-Anlagen. Von daher sehen wir die momentane Schwäche an den Strommärkten gelassen.
Eitle: Der Zinsanstieg der EZB seit Mitte 2022 hat auch auf unseren Zielmärkten seine Spuren hinterlassen. Sowohl der Retail-Vertrieb als auch der Institutionelle Vertrieb waren stark unter Druck. Hinzukommt, dass sich Institutionelle Investoren aus dem Infrastruktur- und Immobilien-Investment-Geschäft zurückgezogen haben. Der Leitzins wurden zwar im Oktober 2024 wieder gesenkt und liegt jetzt bei 3,25 Prozent1 in der EU und 4,75 Prozent in den USA, was sich derzeit aber noch nicht positiv auf den Markt auswirkt.
Wie ist die Entwicklung speziell der Preise für Solarmodule und welche Folgen hat sie für Ihre Fondskalkulation?
Eitle: Seit 2023 sind die Preise für Solarmodule stark gefallen. Lagen sie Anfang 2023 je nach Modell noch zwischen 0,19 und 0,40 Euro/Wp, liegen sie mittlerweile bei 0,065 bis 0,140 Euro/Wp. (Anmerkung Red.: Wp steht für Watt peak und drückt die maximale Leistung eines Moduls aus). Diese Entwicklung wirkt sich positiv auf die Gestehungskosten eines Solarparks aus und konnte die negativen Effekte der Zinserhöhung größtenteils ausgleichen.
Wie ist die Stimmung im Private-Equity-Lager?
Auel: Ich bin sehr guter Dinge. Das Jahr 2024 läuft für uns sehr gut. Wir haben 17 Ausschüttungen, die wir dieses Jahr aus den Bestandsfonds machen. Das ist weiterhin ein sehr hohes Level. Wir haben bis Ende Oktober 100 Millionen Euro Rückflüsse aus erfolgreichen Unternehmensverkäufen von den Zielfonds für die RWB Portfolios zurückerhalten. Damit sind wir 100 Prozent im Plan. Die Kapitalabrufe sind hingegen etwas unter Plan. Das zeigt, dass die Deal-Aktivität noch nicht überall richtig hochgefahren ist. Insgesamt sind wir in der durchaus herausfordernden Zeit aber sehr zufrieden mit den Ergebnissen. Bezüglich der Platzierung liegen wir im Publikumsbereich Ende Oktober 25 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Im institutionellen Bereich schließt unsere Schwestergesellschaft MPEP gerade ihren Fonds 5. Aktuell sieht es dort auch sehr gut aus und wir werden das Volumen des vorherigen Fonds von knapp 400 Millionen Euro deutlich übertreffen. Ich stimme aber zu, dass das Fundraising im institutionellen Geschäft nach wie vor herausfordernd ist.
Insgesamt sind die verschiedenen Zielmärkte also verbessert. Auf Anlegerseite ist der Knoten aber anscheinend noch nicht überall geplatzt. Was tun Sie, um den Kunden klarzumachen, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist?
