Die Entwicklungen der letzten vier Quartale auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt haben dem Bericht zufolge gezeigt, dass trotz Homeoffice-Nutzung das Bürogebäude ein zentrales Element in der Arbeitswelt darstellt. Gleichwohl werden in den kommenden Quartalen Flächeneinsparpotenziale auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt messbar werden, prognostiziert Catella.
Diese würden primär in Peripherie-Lagen großer Bürozentren sowie punktuell an C- und D-Standorten zu Tage treten. Im Gegensatz dazu werde in zentralen Lagen der „Top 7 Standorte“, also der sieben wichtigsten Bürostandorte in Deutschland, auch in Zukunft eine nachhaltig hohe Nachfrage nach Büroflächen zu beobachten sein. Dabei werden sogenannte „Grüne Büroobjekte“ im Neubau und Refurbishment Segment in zentralen Lagen mit zeitgemäßer Flächengestaltung im Fokus von Investoren stehen.
Catella hat sich auch dieses Jahr wieder die Mieten und Renditen dieser Top-Objekte in Top-Lagen der deutschen Büromärkte angeschaut. Hierbei ergaben sich folgende aggregierte Marktdaten:
Spitzenrendite an A-Standorten um ein Viertel gestiegen
Das begrenzte Flächenangebot sowie der hohe Bedarf an Büroflächen in zentralen Lagen deutscher Büromärkte führt zu steigenden aggregierten Mieten auf den A-, B-, C,- und D-Märkten im Vergleich zu der Catella-Analyse aus dem ersten Quartal 2022. So stieg die Spitzenmiete der A-Standorte auf durchschnittlich 37,29 Euro pro Quadratmeter (+9,92 Prozent). Für die B-Standorte liegt der Mittelwert der Spitzenmieten bei 17,03 Euro, was einem Wachstum von 5,09 Prozent entspricht. Für die C-Standorte ist eine durchschnittliche Spitzenmiete von 14,74 Euro (+4,30 Prozent) und für die D-Standorte 12,06 Euro (+5,43 Prozent) zu bilanzieren.
Die aktuellen Marktdynamiken führten Catella zufolge im Laufe der letzten zwölf Monate zu „Rendite-Dekompressionen“ auf den deutschen Büroimmobilienmärkten, also zu einer Erhöhung der Rendite als Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis eines Objekts. Für alle aggregierten Standortklassen (A-, B-, C- und D-Standorte) kam es demnach im Jahresvergleich zu einem Anstieg des Niveaus der Spitzenrenditen.
Auf den A-Märkten liegt das durchschnittliche Niveau der Spitzenrenditen bei 3,37 Prozent, was einem Anstieg im Vergleich zur letztjährigen Analyse von signifikanten 24,87 Prozent entspreche. In den B-Märkten stiegen die Spitzenrenditen durchschnittlich um 6,59 Prozent auf 4,16 Prozent, in den C-Märkten um 2,70 Prozent auf durchschnittlich 4,52 Prozent. Die durchschnittlichen Steigerungen in den D-Märkten fiel mit +0,75 Prozent auf 5,54 Prozent geringer aus. Als „Spitzenrendite“ wird üblicherweise die Rendite für erstklassige Objekte in Top-Lagen bezeichnet, die – anders als die Bezeichnung vielleicht vermuten lässt – oft das geringste Renditeniveau in dem betreffenden Markt haben.
Höchste Spitzenmieten in Frankfurt und München
Der weiterhin hohe Bedarf an Büroflächen auf dem deutschen Markt führt zu keinem flächendeckenden Rückgang des Spitzenmietniveaus, trotz der aktuellen ökonomischen Turbulenzen, so Catella. „Für die A-Standorte erwarten wir in den kommenden sechs Monate eine Erhöhung des Spitzenmietniveaus, vor allem im Segment des Neubaus. Für alle weiteren deutschen Büromärkte erwarten wir insgesamt stabile Spitzenmieten in den kommenden sechs Monaten“, heißt es in der von Prof. Dr. Thomas Beyerle übersandten Mitteilung.
Preisrückgänge in Kombination mit stabilen Mietentwicklungen würden aller Voraussicht nach in den kommenden sechs Monaten zu einem Anstieg des Niveaus der Spitzenrenditen führen. (Ausnahme Düsseldorf, hier erwartet Catella ein stabiles Niveau der Spitzenrenditen). Das höchste Spitzenmietniveau ist in der Auswertung auf den Büromärkten Frankfurt (Main) und München mit jeweils 45,00 Euro pro Quadratmeter vorzufinden. Mit 7,90 Euro sind die geringsten Spitzenmieten dem Markt Salzgitter zuzuordnen.
Die niedrigsten Spitzenrenditen (3,25 Prozent) sind auf dem Düsseldorfer Büromarkt zu beobachten. Die höchsten Spitzenrenditen (7,20 Prozent) sind in Wilhelmshaven realisierbar. Die Auswertung der Renditeentwicklungen der zurückliegenden 15 Jahre (somit inklusive der Finanzkrise 2008) zeigt, dass die Gesamtrenditen auf den deutschen Top 7 Büromärkten sich zu einem großen Teil aus dem Anstieg der Verkehrswerte zusammensetzten. Auf kleineren Büromärkten beläuft sich ein größerer Anteil der Gesamtrendite hingegen auf die Einkommensrendite.
Höchste Gesamtrendite über 15 Jahre in Sachsen
Die höchsten jährlichen durchschnittlichen Gesamtrenditen für den Zeitraum 2007 bis 2022 sind den Märkten Leipzig (16,32 Prozent), Chemnitz (15,31 Prozent) und Dresden (14,76 Prozent) zuzuordnen, also den drei größten Städten in Sachsen. Unter den Top 7 Märkten ist die mit Abstand höchste durchschnittliche jährliche Gesamtrendite innerhalb des Beobachtungszeitraumes auf dem Markt Berlin zu beobachten (14,40 Prozent). Der Mittelwert der durchschnittlichen jährlichen Gesamtrenditen für den betrachteten Zeitraum an den A-Standorten lag bei 11,89 Prozent, bei den B-Standorten bei 11,61 Prozent, bei den C-Standorten bei 11,88 Prozent und bei den D-Standorten 10,83 Prozent.
