Das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) erwartet eine anhaltende Konzentration auf Spitzenimmobilien auf dem Investmentmarkt für europäische Gewerbeimmobilien. Dies ist das zentrale Ergebnis des European Investment Market Briefings von CB Richard Ellis auf der Immobilienmesse Expo Real in München.
Damit wird sich die Fokussierung auf erstklassige Gewerbeimmobilien, auf die sich Investoren in den vergangenen 18 Monaten konzentriert haben, fortsetzen. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland kommentiert: „Es gibt gegenwärtig vier Aspekte die die Konzentration von Investoren auf erstklassige Gewerbeimmobilien begünstigt. Auf der Kapitalmarktseite wird das Marktgeschehen in erster Linie von Investoren, die sich durch einen institutionellen Anlagestil auszeichnen und Kreditgebern, die hauptsächlich an der Finanzierung von Spitzenimmobilien interessiert sind, bestimmt. Auch auf der Nutzerseite konzentriert sich die Nachfrage auf so genannte Spitzenimmobilien, wobei die geringe Neubautätigkeit dazu führt, dass dieses Segment des Marktes ein Potenzial für einen Nachfrageüberhang hat.“
Die klare Fokussierung auf erstklassige Immobilien lässt sich CBRE zufolge besonders an der Analyse des britischen Immobilienmarktes erkennen. So haben sich die Kapitalwerte von derartigen Gewerbeimmobilien in Großbritannien seit Juni 2009 um mehr als 25 Prozent erhöht, während das Segment mit so genannten zweitklassigen (secondary) Immobilien fast keine Wertveränderungen erfahren hat. In einigen Einzelsegmenten sind diese sogar zurückgegangen.
Veränderungen bei den Kapitalwerten in Großbritannien Juni 2009 – Juli 2010
Nach den Preisanstiegen zwischen Juni 2009 und Juli 2010 haben sich die Investoren laut CBRE im Sommer zurückgehalten. Insbesondere in Städten wie London und Paris, wo der Anstieg bei den Kapitalwerten besonders groß war, haben sich die Preissteigerungen verlangsamt. Hingegen gab es substanzielle Aktivitäten auf den Märkten für Staatsanleihen, wo die Rendite für zehnjährige deutsche Staatsanleihen zwischenzeitlich auf 2,2 Prozent gesunken ist. Dies reflektiert die Auffassung der Märkte, dass die Basisrate für einen längeren Zeitraum als zunächst angenommen niedrig bleiben wird. Die Preise für erstklassige Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und solventen Mietern könnten dadurch weiter steigen.
Aufgrund der unterschiedlichen Marktentwicklung für erst- und zweiklassige Gewerbeimmobilien hat sich nach Angaben der Immobilienberater der Abstand zwischen den Renditen mittlerweile ein Rekordhoch erreicht. Dies gilt nicht nur für Großbritannien sondern auch für Kontinentaleuropa. Antizyklische Investoren werden sich laut CBRE auf die zweitklassigen Immobilien konzentrieren um von den höheren erzielbaren Renditen zu profitieren. Wegen des größeren Einflusses, den das allgemeine ökonomische Umfeld auf die Performance dieser Immobilien hat, werden sich die Investoren bei Akquisitionen von zweitklassigen Gewerbeimmobilien eher auf Länder konzentrieren, in denen das Wirtschaftswachstum höher ausfällt. Aus diesem Grund werden Deutschland und die Länder Nordeuropas verstärkt von einem steigenden Investoreninteresse in den kommenden Monaten profitieren.
Jonathan Hull, Head of EMEA Capital Markets bei CBRE kommentiert: „Es war zu erwarten, dass sich in den Sommermonaten in Europa der Druck auf die Renditen abschwächen würde, da Investoren Objekte vom Markt genommen haben. Durch den weiteren Rückgang der Renditen auf Staatsanleihen hingegen hat sich der Abstand zwischen den Renditen für Staatsanleihen und denen für Gewerbeimmobilien wieder ein Rekordniveau erreicht. Als Ergebnis erkennen wir neben einem weiter steigenden Interesse an erstklassigen Objekten auch sinkende Renditen in nicht so liquiden Märkten Kontinentaleuropas, die bisher nicht eine Entwicklung wie London oder Paris vollzogen haben.“
Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland glaubt, dass das „ermutigende Wachstum bei den ökonomischen Frühindikatoren“ Deutschland für internationale Investoren sehr attraktiv macht. „Es herrscht die Meinung vor, dass Deutschland ein stabiles Investitionsziel ist. So hat sich die internationale Investmentaktivität in der ersten Jahreshälfte 2010 einen Marktanteil von 44 Prozent erreicht“, so Klein. (te)
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