Im Juli 2018 hat ein vom Bundeswirtschaftsministerium eingesetzter Expertenbeirat ein Gutachten verabschiedet, in dem unter anderem empfohlen wird, Bauvorschriften zu lockern und Kommunen mehr Anreize für die Ausweisung neuen Baulandes zu geben. Auch will das Kabinett den Wohnungsbau fördern.
Prinzipiell ist dies im Sinne der Projektentwickler, die nichts lieber tun würden, als das Wohnungsdefizit schnellstmöglich zu beheben. Doch bekanntlich hakt es oftmals bei den Baugenehmigungen, überlasteten Behörden und voll beanspruchten Baukapazitäten. Sehr entscheidend ist aber ein weiteres, weniger bekanntes Hindernis.
Eigenkapital hindert Banken
Banken sind tendenziell zurückhaltend bei der Kreditvergabe für großvolumige Bauprojekte. Aufgrund regulatorischer Vorgaben müssen sie hier eine vergleichsweise hohe Eigenkapitalquote vorhalten. Es gilt stets der Grundsatz, die ausgereichten Kreditrisiken eines Instituts mit entsprechend ausgewogenem Haftkapital zu hinterlegen.
Das haftende Eigenkapital stellt für Kreditinstitute also das größte Gut dar – es ist allerdings auch nur begrenzt vorhanden. Aus diesem Grund sind die Banken in ihrer Finanzierungsfähigkeit stark eingeschränkt.
Laut einer Umfrage des Immobilienfinanzierungsspezialisten BF.direkt beobachten rund 60 Prozent der Immobilienfinanzierer daher ein gesteigertes Interesse an alternativen Finanzierungsinstrumenten.
Privatanleger profitieren durch die Finanzierung von Neubauvorhaben
Hier beantwortet sich die anfangs gestellte Frage, wie Anleger von den heutigen Gegebenheiten des Immobilienmarktes bestmöglich profitieren können. Denn über spezialisierte Anbieter können sie als alternativer Projektfinanzierer auftreten.
Dabei empfehlen sich Produkte, bei denen das eingesammelte Kapital zur Finanzierung mehrerer Wohnungsbauvorhaben verwendet wird, um eine Diversifizierung und Risikominderung zu erzielen.
Institutionelle Investoren profitieren seit jeher von diversifizierten Portfolios, beispielsweise über großvolumige Fondsprodukte. Von der Streuung über mehrere Projekte können nun auch Privatanleger profitieren, müssen dabei jedoch nicht die langen Laufzeiten in Kauf nehmen, die in der Regel mit geschlossenen Immobilienfonds oder mit Direkteigentum verknüpft sind.
Alle Investoren profitieren gleichermaßen
Stattdessen erhalten sie, je nach Produkt, über etwa drei Jahre eine attraktive Verzinsung und anschließend ihr investiertes Kapital komplett zurück. Somit entfällt für sie auch jeglicher Verwaltungsaufwand und jedes Vermietungsrisiko.
Privatinvestoren können also gleichermaßen vom Wohnungs- und vom Finanzierungsengpass profitieren. Sie sollten allerdings darauf achten, dass der jeweilige Partner Zugang zu ausreichend Projekten hat, damit es nicht zu Kapitalstau kommt und Gelder schnell und wertbringend investiert werden.
Projektfinanzierer müssen daher über starke Netzwerke oder exklusive Kooperationen mit erfolgreichen Wohnungsbaugesellschaften verfügen.
Sind Sicherheitsmerkmale wie eine Diversifikation, ein starkes Projektportfolio und ein makelloser Track Record des Anbieters erfüllt, so sind Wohnimmobilienprojekte nach wie vor eine attraktive Opportunität. Daran wird keine Preisentwicklung der kommenden Jahre etwas ändern.
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