Das Thema ESG ist spätestens seit diesem Jahr in aller Investoren-Munde. Welchen Beitrag kann der Immobiliensektor leisten?
Schnell: Immobilien sind sowohl wesentliche CO2-Verursacher als auch die größten Investment-Felder global und in allen Einzelmärkten. ESG ist eine politische, strategisch sehr weitreichende Initiative, die uns tatsächlich einer nachhaltigen, menschengerechten und korrekten Welt näherbringen wird. Klugerweise setzt hier die Politik auf ein systematisches Engagement privaten Kapitals zu Erreichung der ambitionierten Ziele. Eine rasche Umsetzung der tiefgreifenden technischen und betrieblichen Änderungen gelingt mit der Mobilisierung globaler privater und institutioneller Investoren.
In Ihrer Studie von Ende Oktober sprechen Sie davon, dass es im Investmentmarkt des Immobilienbereichs eine große Unsicherheit gibt, weil es an Standards und Klarheit in Bezug auf die Umsetzung von ESG fehle. Woran hakt es dabei besonders und mit welchen Folgen?
Schnell: Wir befinden uns in einer typischen gesetzlich-administrativen Implementierungsphase, in der Ziele und Methoden schon ganz klar definiert sind, die eigentlichen Bewertungs-Kriterien jedoch noch nicht. Zur Nachhaltigkeit gibt es bereits mehrere, gut eingeführte Zertifikate, deren Bewertungs- Schwerpunkt allerdings mehr auf dem laufenden Energieverbrauch liegt als auf der Gesamt-CO2-Bilanz einschließlich der Abbruch- und Material-Last beim Bau von Gebäuden. Hier gibt es noch Nachjustierungsbedarf. Zu den sozialen und Unternehmensführungs-Aspekten kennen wir einige Ansätze von privaten Anbietern, sind aber von offiziellen Kriterienkatalogen noch weit entfernt. Das schafft wegen der Langfristigkeit von Immobilien-Investitionen natürlich Verunsicherung, vor allem bei Bestandshaltern von großen Bestands-Portfolios.
Inwieweit sehen Sie Chancen, die mangelnde Klarheit für die Branche kurz- bis mittelfristig zu beseitigen?
Schnell: Kurzfristig können wir mit praktischen, aus unserer Erfahrung entwickelten Scoring-Kriterien den Inverstoren helfen, jedenfalls die richtigen Entscheidungen zu treffen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Objekte und Portfolios jedenfalls werthaltig zu entwickeln und zu halten, noch bevor es offizielle Normen gibt. Wir bieten hier einfache Beurteilungsmodelle an, die kurz- und mittelfristig Entscheidungssicherheit schaffen.
Die CO2-Neutralität war das große Thema des Klimagipfels in Glasgow. Wie lässt sich das im Immobiliensektor umsetzen, ohne dass der gesamte Bauprozess noch teurer wird?
Schnell: Hier gibt es neben dem ja bekannt erheblichen Investitionsbedarf auch interessante gegenläufige Entwicklungen. Zum einen werden die Betriebskosten bei ESG-konformen Assets wegen der CO2-Abgaben zumindest relativ wesentlich günstiger, zum anderen wird in der Bauindustrie durch die vergrößerte Nachfrage nach einer anfänglichen Verteuerung das Preisniveau von ESG-konformen Materialien und Produkten sinken. Zusätzlich wird es wichtig sein, in den Business Cases auch volkswirtschaftliche und Nachhaltigkeits-Aspekte zu bewerten. Wir werden uns also daran gewöhnen, Entscheidungsträgern auch „weichere“ Faktoren vorzutragen und dafür auch gemeinsam die Verantwortung zu übernehmen.
Sie sprechen davon, dass bei den Zertifizierungen nachzujustieren sei. Wo konkret gibt es Schwachstellen?
Schnell: In Zukunft brauchen wir sicherlich eine Höhergewichtung der CO2-Aspekte bei der Bereitstellung von Immobilien in der Gesamtsicht mit notwendigem Abriss von Bestand. Einfach ausgedrückt: Wenn wir bisher ein altes Gebäude aus Beton und Mischmaterialien abreißen, um einen großen Neubau aus Beton und vielen raffinierten Kompositmaterialien der Dämmung und Ausstattung zu errichten, wird das stärker priorisiert und belastet. Wenn wir hier also den Bestand schonend sanieren und mit Holzbautechnik aufstocken muss das in der Bewertung deutlichere Effekte zeigen. Zusätzlich werden die Erreichbarkeit, die Zentralität von Standorten und deren umgebende Infrastruktur wesentlich wichtiger.
Wenn über ESG gesprochen wird, fokussiert sich die öffentliche Wahrnehmung häufig auf das E, weniger jedoch auf das S und G. In welcher Weise lassen sich diese beiden Kriterien im Immobiliensegment adressieren?
Schnell: Zum „S und zum G“ gibt es tatsächlich wenig praktisch Anwendbares. Es geht hier ja nicht um die Beurteilung der Investoren-Unternehmen, sondern um die Assets selbst. Wir haben bei Colliers ein erstes gebäudebezogenes ESG-Scoring-Modell entwickelt, das sinnvolle „S- und G-“Kriterien auf die einzelnen Assets projiziert. Hier handelt es sich bei „S“ im Wesentlichen um „gesunde Gebäude“ und gesundheitsfördernde Service-Angebote in den Objekten. Wir haben hier auch die psychologische Gesundheit in der Arbeitswelt eingeführt. Diese wird durch ein flexibles Arbeitsort-Angebot, das vom Nutzer bis hin zum Homeoffice frei wählbar ist, klar gefördert. Bei „G“ geht es um Kriterien, die von der Herkunft des investierten Kapitals über die Reputation der beteiligten Unternehmen und Personen bis hin zu transparenten Management- und Entscheidungsprozessen und der Einbeziehung von Stakeholdern alle objektbezogenen Aspekte berücksichtigen.
Wie geht Colliers in der Immobilienberatung von Kunden mit dem Thema ESG um? Ist das derzeit ein Push- oder Pull-Thema?
Schnell: Wir beobachten hier eine Polarisierung, die typisch für die Real Estate Branche ist: Einerseits die hochprofessionellen, auch internationalen Kunden, die schon ganz klar einen Beratungs-Druck ausüben, andererseits Investoren, die sich allerdings in der Regel leicht von der Sinnfälligkeit der Thematik überzeugen lassen. Jedenfalls helfen wir unseren Kunden mit unserem Colliers ESG Scoring und vermitteln auch bei Bedarf weitergehende Due Diligence Prüfungen, und zwar jeweils mit einer von uns unterstützten, präzise im Sinn der Kunden formulierten, wirtschaftlichen Aufgabenstellung.
Wie fit sind die Berater von Colliers in Bezug auf ESG, auch vor dem Hintergrund, dass viele rechtliche Details nach wie vor ungeklärt sind? Wie unterstützen Sie Ihre Berater in Sachen ESG?
Schnell: Aktuell wird das Thema von unseren Experten im Bereich Architecture & Workplace Consulting vertreten, die unsere Berater vor Ort unterstützen. Mittelfristig wird es ein Colliers-internes Netzwerk von ESG Experten geben, die auch größere Volumina an Beratungsleistungen erbringen können. Wir erwarten in den nächsten zwei bis drei Jahren die Vorstellung von offiziellen ESG Kriterien, wir haben vor, uns auch hier aktiv einzubringen.
Die Fragen stellte Frank O. Milewski, Cash.
